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规则1：买房比租房划算 在美国，房价不算贵，但是、水电费比较贵，所以买房比租房要划算。再者，买房可免缴个人所得税，美国联邦、州以及地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策，对买房者提供诸如免税、低息贷款等多种优惠。美国个人所得税一年税款大约占年薪的20%~40%，而因为买房将月收入付了银行利息就可以免税，租房却是不免税的。 但买房也要考虑美国房产高额的物业税费，100万美元左右的房产每年物业税2万美元以上，加上保险费、水电费、养车费、过路费等在内也是一笔不小的开销。 规则2：买房不能移民 还在办理绿卡的移民申请人能买房吗？答案是可以的。但值得注意的是，美国的房产管理与移民机制是相分离的，虽然申办EB-5移民同在美国购房置业并不矛盾，但用于个人购房置业的款项不能算作EB-5移民的款。外国人可以在美国买房，但却不能借此获得美国身份。 规则3：新移民有工作才能贷款 美国的一手房价比二手房要贵很多，如果看中一所新房子，可以在它建成之前先买下来，不然等到房子建成时价格就上了。美国银行对于那些没有工作的移民是不给贷款的，因为没有工作也就意味着没有信誉。但只要你有工作、有稳定的收入、有工资档案且无不良记录，就能轻而易举地从银行贷到款。 规则4：签约45天内可退房 想买美国房子的人，可以通过移民公司联系房产中介，也可上网查询自己选中房屋的所有情况。然后交1万美元的定金，3个就能交房，如果是现金买房手续会更简单，一般两周都可以搞定。交易成功后，双方经纪人分别获得相当于成交额3%的佣金；若买卖不成，双方经纪人分文不收。如果一切正常，45合同生效。 买方在这45天里可自己花300美元，请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查，若发现不可接受的质量问题，买主可以单方面中止合同，拿回定金。如果已签约付款，但是买主对房子不满意，或发现有更喜欢的房子，在45天内还可以随时退房。 规则5：院子以外树木不能砍 美国大多数房屋的内部结构都是木质结构的，但能够达到8级抗震标准，用来防水隔热的砖块只作为外装修使用。买主在买下土地后经政府审批可以把树木砍掉盖房子，但只能砍伐或修整属于自家范围内的树木，院子以外的树木属于国家财产就不能动。 规则6：有产权和有居住权不同 在美国可以买有产权或是有居住权的房屋，有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租，而有居住权的房屋只有十几年的产权，租售只能通过物业居委会，价格比有产权的房屋便宜几倍。
二、美国楼市冷资料 美国按息抽高，楼价急回？ 在近期因为伯南克的言论而急升的30年固定按揭利率，到达4.67%，所以引致不少人担心美国楼市复苏的幼苗会夭折？ 分析过往30年不同的经济周期中，按息在短期内急升逾100点子的情况，发现楼价除了在1994年那一次下跌外，其余都录得升幅，结论是按息抽升或会减慢楼价上升的速度，但不会导致楼价下跌。 一般而言，按息每上升1个百分点，买家供款便要多付10%，若利率急升，固然是会削弱负担能力。不过，目前美国楼价及按息相对历史水平仍属低位，负担能力就达到近30年的高位。 按美银美林的预测，美国楼市要再上升两成，按息升到6%，才会令到楼市进入{不能负担}的水平。 美国按揭负担比率大升？ 当下美国的楼市复苏被称为{无按揭复苏}(Mortgage-lessRecovery)，意思是有一部分买家以全数现金买楼，无须承造按揭，故利息上升对他们并无影响。 这些以现金买楼的大多数是者，当中不少是海外买家。 据美国房地产经纪商协会的报告，今年5月此类以现金买楼的个案，佔整体交投达33%。 美国新屋库存高吗？ 美国楼市的供应量，已经跌至到8年的低位，若以最近的新屋销量计算，新屋的存货只需要4.1个月便会沽清，落成量若未显著增加，卖方依然会佔据上风。 三、在美购房的财务规划要点 作为外国人在美购房，除了明了两国市场的差异，最需要了解的就是购房的具体流程和相关税费。美国此次经济危机由房地产泡沫而起，为了尽快走出危机，美国政府针对房地产市场出台了很多刺激措施。同时，美国政府对外国人买房持欢迎态度，没有任何条件上的限制，理论上，哪怕非法移民也完全有可能通过正规渠道置业。在具体的购房流程和需支付的税费上，外国人与美国当地人完全一样。不过作为海外置业者，在财务规划上仍有几个要点值得注意。 首先，需要做好一次性付款的准备。 过去，外国人在美购房时如需向当地银行贷款，需要先设立一个由第三方监管的账户，并存入的资金作为担保。不过最近两年，吃了次贷苦头的美国银行对房贷的审核非常严谨，要求的条件非常繁杂，甚至有些矫枉过正。从买卖双方谈好条件同意成交到房屋的交接，各种手续的办理需耗时1-2个月，其间银行审核放款的时间几乎占到80%以上。在银行对贷款人的审核中，有两个条件外国人很难达到：，在美国有两年以上的缴税记录；第二，优良的个人信用报告。中国者如果不是常年在美居住，很难达到要求。我听到一个故事是：一位购买价值100万美元房子的中国人，向银行申请20%的贷款都被拒。因此，者对自己的财务状况进行测算，做好全额付款的准备。 其次，通过中介选房。 在美国买卖房屋绝大多数通过中介进行，房产中介一般收取房价6%的中介费，中介费统一由卖家交，买卖双方的中介各得3%，总价高的房子可以和中介商谈减少1-2%。用中介的好处是可以利用其网络，全美房产中介有一个共享的数据库，其中有很多普通房产网站看不到的详细信息，包括这个房子有没有发生过纠纷、房产税每年交多少、有没有社区管理费、房子的买卖历史，以及卖方的贷款总金额，这是一个对买家非常有利的信息，有这个数据就知道了卖家的经济状况，好比打牌时知道了对家的底牌，可以据此和对方讨价还价。因此，对美国市场不熟悉的者，通过中介买房。 第三，购房手续可委托公证行办理。 由于美国房屋买卖的文件和流程都已经规范成型多年，所以期间不需要请律师来处理。但在买房和办理房产交接过程中会牵涉到一些法律文书和政府文件，对外国人来说，亲自去办这些手续好像没有必要，可以请专业的公证行来做，公证行的收费一般是交易价的0.2%。房屋买卖价格谈成后，交易双方可以把文件交给公证行审核，公证行的工作包括：1、调查卖方的房屋文件，保证卖方的确有房子的所有权；2、办理房屋的产权交接文件；3、保证卖方在完成房产交接后拿到钱款。 第四，细致了解房地产交易的相关税费。 美国的房地产交易一般主要包括以下费用：洪水调查费10美元(查看房子是否处于洪水经过的地区)、登记和公证费200美元、杂费117.45美元、每年约占房屋价值0.125%的房屋保险费(具体费率视房屋而定，此为强制保险，以防意外发生时屋主不会无钱新建房子而无居所)、每平方英尺0.1美元的房屋检测费(买方会请第三方房屋检测机构对标的房屋进行检测，以免入住后发现问题而引起不必要的纠纷)。如果买家需要银行贷款，费用还包括银行贷款评估费500美元、信用报告调查费25美元、贷款申请费350美元、贷款核准费395美元。 第五，拥有房产后需每年支付房产税。 中国的房价中包含了政府的土地出让金，而美国的开发商新开发项目不用缴纳土地转让金给政府，但政府每年会对业主征收两种房产税。一种是计价税(Valorem Tax)，按房子的价值征收。房子的价值一开始依房屋买卖合同定价，但每年政府都会重新估值，当然，政府的估值总是有利于自己，房时跟着，跌时却不跟着跌，导致老百姓近两年对此很多抱怨。另一种是市政建设费(Mello Roos)，这一税种针对建于新开发地区或新地块的房子，征收期为20年。两税的税率由当地议会投票决定，每个城市都不一样，一般为房屋总价的1.5%-3%。每半年政府会寄出账单给屋主要求缴税。 第六，出租物业需考虑管理费用。 出于目的的购房者，如果暂时没有自住需求，可以将房屋出租以求。以笔者的考察，哈佛校区的2500平方英尺独幢别墅叫价45万美元，如果用作出租，年约为3.5-4万美元。当然，这些收入同样需要纳税。同时，有一点必须要注意的是，美国出租屋的房屋修理由屋主负全责，一般情况下，屋主会委托物业公司负责管理，这中间会有一笔物业公司的费用需要考虑。管理费和房产税合起来，每年会是一笔不小的支出。 第七、买房要看房价 繁华都市比偏远地区房价贵上一两倍很普通，就是同一个大都会地区不同地段也可能一个天上，一个地下。房地产经纪人在向购房客户推介产品时，常常把一句口号挂在嘴边：Location, Location,Location! 地段，地段，还是地段！ “离城20车程！” “地铁站仅隔三个街区！” “购物开车5！”“学区本地！”等都是常见广告用语。 前不久我在旧金山湾区了解当地房市，亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇叫核桃河(Walnuts Creek)，环境优美，治安良好，交通方便，独栋房价比市区动辄百万以上便宜一半左右。在网上一搜，跳出来的图片和价格令人兴奋不已，三卧两卫双车库 10年新独栋房价仅20万左右！忙不迭把我家大掌柜叫过来，就在我们寻思哪一栋更加适合的时候，一行小字落入眼帘：(Walnuts Creek) McDonough,GA，这是亚特兰大东南的一个小镇，哪里可以和的旧金山湾区相提并论！ 第八、房屋检查 如果你要买的是旧房，别忘了还要雇佣房地产专业律师审查原户主的贷款偿付情况，雇请专业人员检查房屋结构、易损部分完好程度，以及蛀虫损伤、地下氡气等有害因素。这些虽然是要花钱的，但是通常可以从卖主那里获得降低房价的好处。 第九、个人信用记录 再回到贷款问题。贷款机构会把上面那些费用当中常年要付的全部加起来，大头包括月供、保险、管理和房地产说等，这些不能超过你的可支配月收入的30%。还以上面30万美元的房产为例，月供大约1350美元，与房屋有关的保险算100美元，地税250美元，考虑其他家居支出包括社区管理费等350 美元，每个月和房子有关的费用为2000美元。也就是说，你的可支配月收入要达到6666美元，相当于税前年薪9万到10万美元以上，贷款公司才会考虑给你贷款。 这里我们还没有谈及你的信用记录。如果你的信用良好，长年没有赖账纪录，也没有吃过官司，开车从不违规，连一个停车罚单都没有或付清，评分达到 740分以上，不少贷款公司会降低你的利率，或是减少甚至免收过户手续费。反之各项费用都会上，特别糟糕的例如经常欠缴房租水电费、信用卡老是过期不付等，评分在600分以下，在目前的经济形势下，基本上没有人敢给你贷款。 (此文不代表本网站观点，仅代表作者言论，由此文引发的各种争议，本网站声明免责,也不承担连带责任。) |
