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1.需求：强调本轮中周期（含两轮小周期）全局数据的意义较过往周期有所变淡，主要因为三四线的节奏被货币化补贴这一“外力”扰乱，表现为与一二线节奏的大不一致。首轮小周期(2014Q3-2017Q4)全国一手房销量同比增速顶部在2016Q1，分城级看，一/二/三四线销量顶部分别在15Q2/16Q1/17Q1；截至18M9，行业或已步入第二轮小周期复苏阶段，但因受“货币化补贴”外力影响，不同能级城市销量同步性下降，三四线表现更为滞后，导致全局销量底部意义下降，难有“尖”底出现，我们更应关注结构数据，目前一/二线销量均已驻底回升，三四线销量或仍有1-2个季度的调整，若调整幅度较大甚至会拉动全局销量出现第二个底部，但之后也将企稳。根据我们跟踪的高频数据（房管局）来看，10月和11月（截至16号）57城销量同比增速持续回落，分城级看11月销量，一线和三四线继续回落，而二线有所回升 销量变化一般滞后房贷利率变化1-2个季度，房贷利率变化滞后10Y国债利率变化1-2个季度；10Y国债收益率自17Q4以来同比边际持续改善，房贷利率（融360口径）也滞后于18Q2出现同比边际改善，这对销量后续复苏提供支撑；我们预计房贷利率在今年年底或出现更明显下行（对销量复苏行成更强的支撑），根据我们跟踪的融360数据看，首套房贷利率已连续两周改善，分别从10月第二周的5.701%，改善之第三周的5.700%，再改善至第四周的5.695%；一线城市房贷利率10月已出现回调，其中上海/深圳走平，北京/广州下行，另外杭州也出现了下行 2.供给：30城可售套数自15Q4以来持续回落至17Q2的163万套，之后持续低位盘整但18Q2以来有所回升（约170万套）；分城级看，18Q2以来一线城市已出现相对明显回升，二线城市略有回升，三四线城市仍在盘整 供需（去化周期）：30城去化周期自2016年年初去库存调控以来，波动不大，大致维持在10个月左右，近2个月略有回升；分城级来看，16年以来一线城市去化周期趋势回升但近一个季度略有回落，二线和三四线城市16年以来持续历史低位盘整但近一个季度有所回升，未来三四线内部分化依然较大，“供需失衡”仍然是现阶段问题 10月34城推盘有所回落，但仍大于销量，对应批售比（批准预售/销售）为1.1，推动可售套数继续回升，去化周期亦有小幅回升（30城为10.4个月） 3.房价：70城房价同比于17M01见顶回落，其中一线城市最先见顶(16M9)/二线略后(16M11)/三四线最为滞后（17M7），各线城市房价同比在见顶后均持续回落，但近2个季度（即18Q2以来）各线城市房价同比均有所回升，这或在政策从“限”价变“稳”价之后，部分高价地项目进入市场交易所致，料全局房价往后仍有1-2个季度补跌，分城级看，一线房价已见底，二线房价或在明年上半年见底，三四线价格调整或在明年年中往后区间结束，需明白的是，这是前期价格上涨后的小周期调整，而难是趋势性失速下调 4.土地：百城住宅类土地供应建面同比增速15年以来趋势性回升至2018M8的26%，之后开始回落，10月降至9%；成交建面同比增速亦在15年起趋势性上行，但领先供应增速于2018M5触顶（24%），6月起开始回落，10月降至4%；百城楼面均价于16M9见顶后（约6000元/平米）连续回落至16年底的3600元/平米，17年前三季度持续反弹9月的6500元/平米（高于16M9），之后趋势性回落，10月约4400元/平米；百城溢价率于16M9（94%）见顶后趋势性下降，18年10月降至5% 5.板块走势：房地产板块近2周似缩小版“中证500”，龙头在前期基本修复绝对收益30%左右，近期补涨以及主题性板块多为小票，这和大盘风格类似，主要原因在于房地产板块有大量区域主题、转型主题“小票”，在风格上接近中证500指数--既不是创业板，又具备一定基本面属性，某种程度上或是近期投资者参与的风格主线，当然，早周期板块的属性受益于经济回落压力增加，也会为超额收益“加分” (此文不代表本网站观点，仅代表作者言论，由此文引发的各种争议，本网站声明免责,也不承担连带责任。) |
