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本报见习记者 陈家运报道 在去库存的大背景下，曾被奉为“淘金圣地”的楼市已成为不少中小房企的梦魇。 中央喊出“去库存”，是坚守还是转型？有的人选择趁预期向好而转卖股权撤离，那些曾抱着“淘金”目的而来，却被套已久的中小房企持有者开始呈现出不同的人生百态。 在经历了十多年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段，“盖个楼就能豪挣一笔”的时代已一去不返。普遍的共识认为，怀着“淘金”愿景的大部分中小企业将被迫退出市场。 有专家指出，种种迹象表明，房地产市场，特别是在中小房地产企业之间将迎来新一轮的整合大潮。 “淘金者”的梦魇 “正在跟一些大的房企联系，想赶紧卖掉，还好我项目的位置还不错，得亏了这样，不然我非死在这个项目上不可。”柳强军一边走一边跟记者说。作为山西省太原市典型的小地产商，柳强军曾对楼市寄予厚望，原本经营煤炭生意的他自称是房地产行业的“淘金者”，而今却成为了困兽。 柳强军是太原市一个已封顶、却大部分还没卖出去的楼盘的开发商。“那几年，太原的房子卖疯了，我的几个哥们都不是做地产的，结果人家拿着钱，找块地就盖楼，楼还没盖一半，就已经卖完了，我觉得太挣钱了。”柳强军告诉《中国产经新闻》记者，看着别人这么挣钱，本来经营煤炭的他，在2013年开始筹集资金，组建团队，并成功地在太原市主城区的一个不错的位置，拍下一个商住两用的地块。 2014 年中期，柳强军的项目正式开工。然而，柳强军并没有想到，自己怀着“淘金梦”却掉进了悬崖。 从2014年下半年开始，原本暖意洋洋的太原楼市开始风云突变，进入2015年，太原楼市随着全国房地产市场一起进入了深度调整，销量开始急剧下滑。 本以为楼盘很快就可以销售完毕的柳强军，如今只能望楼兴叹，而他也成为“库存量过大”数据中的“贡献者”之一。 由于大部分资金都是借来的，柳强军急于谋求解套。幸运的是，他的项目位置不错，规划的也很好，因此，有几家知名房企对此表示出了兴趣。“希望赶紧卖掉吧，把借人的钱还了，剩余的钱希望能干点别的，赔还是要赔的，但不想那么多了，出来就行。”柳强军说。 事实上，随着黄金十年的结束，高涨的存量房，成为不少梦想在房地产领域捞一笔的小开发商的梦魇，而柳强军只是他们其中的一个缩影。 “中小型房企的项目大多集中在三四线城市和部分的二线城市，这样的城市本来的消化能力就差，也没什么抗压能力。”北京市一家金融机构负责人告诉《中国产经新闻》记者，虽然主基调是“去库存”，但对于银行等金融机构来说会更加谨慎。 而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，中小房企面临很大的库存压力这是事实。主要原因是基础库存比较大，去化能力动力不足。在这样的情况下，大的企业更进一步地扩张压缩了小房企的生存空间，中小企业的出路只有被兼并、淘汰或者转型。 去库存新政不是万金油 有的中小企业急于转型，或寻求并购，或选择死扛。 记者调查发现，不少中小房地产企业表示，随着中央喊出“去库存”，认为扛过冬天就能“忽闻一夜春风来”。 对此，顾云昌说，“去库存”新政不可能给中小房企带来什么利好政策，利好政策只能对行业进步有好处，差的中小型房企淘汰的可能性很大。 “面临很大的挑战，对房地产行业不是坏事，有些企业被大企业兼并了，行业发展会更加健康，我们不可能指望所有的企业都好，优胜劣汰是市场的必然表现。”顾云昌认为，政府也不用救这些中小房企，他们在市场的规律下，该生存的生存，该淘汰的淘汰。 “这是一种好现象，我们要做的就是尽可能地加快去化的速度，把我们过剩的产能消化掉，此外，我们还是要创造创新，加大供给侧的产品。”顾云昌表示。 著名房地产分析师财经评论员陈真诚也认为，中小房企解套不能完全寄望于政策。 “谈这个问题必须跟着市场来。”陈真诚向《中国产经新闻》记者表示，中小房企要么在产品上下功夫，那么从价格上博得优势，不然，只能死扛。 并购契机或已来临 不可否认，随着国家将推出系列新政来消化库存，整个房地产市场长期来看毕竟从中获益是必然的。然而，新政不可能惠及每家企业，特别是中小房企，在去库存的压力下，它们该如何应对？ 对此，上述专家表示，未来也只有资金实力雄厚的大型房企才能生存并有更好的发展机会，楼市淘金的时代已经不再复返。 在中小房企叫苦不迭的同时，知名房企却频传捷报。据最近的数据显示，万科、恒大、中海、绿地、保利、万达[微博]这六大“豪门”前10月业绩已超千亿，齐齐宣告突破千亿大关，比去年整整提前了两个月。 “知名的房企这几年确实不如前几年的日子好过，但相对中小房企来说，其影响并不算太大。而且去库存系列新政一经出台，首先受到惠及的就是大的房地产企业。”北京凯旋不动产评估有限公司咨询总监李韬在接受《中国产经新闻》记者采访时则表示，目前大多数中小房企都要面对生存困难的问题，而未来，消化库存是一个漫长的过程，也就是说，房地产市场将长期处于“去库存”的状态。 “大城市或许相对好些，但那些处于三四线城市的中小房企在短期内，或者中长期都不会有明显好转。”在李韬看来，房地产市场，特别是在中小房地产企业之间将迎来新一轮的整合大潮。 事实上，“大鱼吃小鱼”的房企并购方式早已在一线城市上演。据《经济参考报》报道，近期，先后有上海地产星弘房地产开发有限公司以高达15.1亿元受让80%股权及转让方对上海地产星弘房地产开发有限公司80047.193992万元债权；上海申万置业有限公司以9.18亿元受让100%股权及转让方对上海申万置业有限公司的64186.006000万元人民币债权；港中旅太湖(苏州)置业有限公司以3.66亿元受让100%股权等。 截至目前，在上海联合产权交易所和北京产权交易所的待售房企股权达到34宗，总权益金额已超过100亿元。其中,北交所受让项目19宗，待售总额46.47亿元，上交所[微博]受让项目15宗，待售总额高达60.34亿元。 在经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段，盖个楼就能豪挣一笔的时代已经一去不返。在上述专家看来，中小型的房企或者只是想进来“淘金”的企业，都将被迫退出市场。 “我觉得现在是被收购的最好时期，所以趁着楼市预期开始向好，可以卖一个相对理想的价格。”柳强军则认为，一些中小房企的楼盘被困了一年多，目前应该是寻求并购或出让股权来解套的理想契机。 据柳强军了解，很多中小开发商基本上是在2012年、2013年高位时拿的地，几年下来资金压力非常大。所以现在寻求大型房企卖地与股权合作的非常多。 而顾云昌也认为，楼市深度调整，中小房企退出房地产或被收购是正常现象。“好的企业强的企业会脱颖而出，越来越强越来越大，而那些没品牌的，运作能力差的，资金实力差的企业将被淘汰，这样下来就会使好的企业产品品质更好。我们过去是好坏都赚钱，这种市场其实不是一种好市场。”顾云昌表示。 (此文不代表本网站观点，仅代表作者言论，由此文引发的各种争议，本网站声明免责,也不承担连带责任。) |
