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用一个词来描述2015年的中国楼市，“分化”可能是最合适的。 销售地区间分化：一线城市强劲反弹三四线表现平平 我们首先来看销售市场，今年前10月，全国新建商品住宅销售面积同比增长7.9%，同期40大重点城市的涨幅为23%，而四大一线城市新房销售面积的涨幅则高达52%。数据显示，越是发达地区，今年楼市表现越好。这其中的主要原因在于市场供求关系的差异。发达城市新房库存压力小而人口增长快，供小于求而使得量价齐涨；而三四线中小城市住房存量高，但人口增长缓慢，甚至不少地区已经出现人口负增长，楼市表现低迷也在情理之中。 在今年房地产销售整体回暖的背后，主要动力在于政策刺激。本轮楼市刺激政策始于2014年，当时全国楼市销售量出现2008年以来的第一次下跌。为稳定楼市，一系列救市政策陆续出台。从去年中起限购逐步取消，到9月底的“930”二套房贷松动，这一系列的政策最终推动了去年四季度楼市成交量的大幅回升。 但好景不长，楼市回升的势头在2015年初就戛然而止。即便经过两次连续降息(11月21日、2月28日)，1-2月全国新房销售仍然出现16%的同比下跌。开发投资、新开工、待售等主要指标均比去年更差。40个重点城市一季度新房销售大幅低于四季度，仅和去年同期的低位持平。在这样的市场背景下，新一轮的救市政策陆续出台。 在今年3月初的政府工作报告中，不仅时隔6年后再次提出“支持居民自住和改善性住房需求”，还去掉了以往几乎每年都有的“抑制投机投资性需求”的表述。对比2005年以来的历次政府工作报告涉及房地产的部分，上一次出现同样的措辞组合——既鼓励住房消费，又不提抑制投机投资，则要追溯到2009年。 紧接着，3月底“330新政”出台，降低二套房首付比例至四成，同时把二手房营业税免征时间从5年下调至2年。“330新政”是对今年楼市影响最大的政策。在政策颁布之初，笔者就曾指出(《中国楼市组合拳药不对症》 )，这项政策并不能解决国内楼市面临的问题——广大发展中地区供大于求、存量高企，反而会加重地区间的不平衡。因为一线城市改善需求比重高、二手房市场发达，“330新政”将对一线城市有显著利好而对三四线城市影响甚微。 随后的市场表现印证了这个判断，“330”后一线城市积压已久的改善需求集中释放，大量卖旧换新的交易推动市场量价齐升，其中深圳表现最为突出，11月二手房价的同比涨幅已经超过50%。而京沪深三地今年二手住宅成交量预计能达到去年的2倍。 到了9月底，在去年“930”政策一周年之际，新版“930”再度出台——对非限购城市首付比例从30%下调至25%。由于一线城市仍在限购之中，“新930”政策是今年仅有的利好“一线以外城市”的政策。不过，由于广大发展中地区供应压力仍然很大，“新930”政策也未能改变这些地区楼市整体低迷的局面。 总体而言，今年楼市虽然相继有“330”、“930”新政刺激，加上5次降息4次降准，以及公积金放松等救市政策的综合作用，但全国楼市地区间的不平衡不仅没减轻，反而更加严重。按目前趋势，预计到年底时，全国新建住宅销售面积年度增幅为6.5%，其中40位重点城市增长20%，而40城市以外的发展中地区年增幅仅为3%。 施工与销售分化：楼市销售回暖新开工持续低迷 除了城市之间表现分化外，今年楼市另一个分化在于施工和销售之间。 虽然今年楼市销售整体回暖，但施工建设活动却依然低迷，全国房屋新开工面积持续负增长。按目前趋势，预计全年新开工面积将在去年已经下跌10%的基础上，再次出现10%的年度跌幅。新开工持续下跌的原因在于楼市库存量依然在高位。因此，即使销售回暖，也不能刺激开发商加大新开工。国家统计局的待售面积数据可以佐证——10月份全国商品房及住宅的待售面积仍在继续增长。 由于数据的不足，全国楼市的库存量并没有准确的数值。统计局的待售面积只计算了竣工部分，而业内常用的城市层面的存量，则是按预售许可证统计的可售面积，其中包含了竣工和施工在建两部分。根据城市层面的待售、可售和施工面积间的数量关系，我们可以大致推算出全国的库存消化周期(批准预售口径，包含在建和竣工)大约是30个月左右，接近有存量数据的三线城市水平。作为参照，目前一线城市的库存消化周期大约是10个月。 按新房销售面积来看，40个重点城市占全国的比例不到30%，其中一线城市仅占3-4%，而40个重点城市以外的发展中城市则占到全国总量的70%多。广大三四线城市虽然单个城市规模很小，但总量巨大，他们才是全国楼市的主力。因此，上述推算中全国存量接近三线城市的结果也是比较合理的。 这里需要补充说明一点，待售面积、新开工面积以及施工面积与销售面积、竣工面积，这两类数据指标在统计口径和数据来源上是有差别的。前者来源于开发商填报，而后者则来自登记备案文件，前者准确性低于后者，有时候差别还比较大。因此以上两类指标间不能直接计算，但可以观察单个指标历史变化趋势。近期有些分析报告在计算楼市总存量时直接把不同口径的数据相加，这样得出的结果是不准确的。 如果把上述两个“分化”结合起来看，我们就会发现面临着一个非常严峻的问题。过去一年多的时间里出台的那么多救市政策，只对少数发达城市有效。甚至在发达城市已经有过热迹象的时候，大多数的发展中城市依然表现平平。而大量的库存主要集中在这些发展中城市，而且存量水平还在继续提高。 那么，库存高究竟有哪些弊端？直接后果是新开工下降。新开工是施工的先行指标，新开工下降导致施工总量下降，而施工量和房地产开发投资又是同步变化的，因此近两年的房地产开发投资额增幅也持续下降，目前已经从一年前的12%下降至2%。国内房地产的施工建设活动由于规模巨大，直接影响上游众多行业，比如钢铁、水泥、有色金属、机械制造等等。因此，房地产新开工的下降，对国内整体经济都有巨大的影响。这并非是夸大之词，大家可以回顾过去十年的房地产政策，不难发现政策方向的变化始终与新开工密切相关。 (注：全国房屋新开工面积累计同比增幅与房地产政策2008.02-2015.10。数据来源：国家统计局，中原集团研究中心。) 由于目前全国库存水平仍在上升，预计明年全国新开工面积仍可能出现负增长，并将拖累房地产开发投资增幅下降到负值。所以年底高层纷纷表态要集中全力“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，背后原因就在于此。 化解库存手段：公积金改住房银行 最近一年的政策努力已经告诉我们，现有的降息降准、减税、公积金放松等措施，包括降首付，对解决全国的高库存难题效果甚微，那还有什么措施能解决库存问题？ 首先，在明年全国新开工仍可能负增长的背景下，房地产政策仍将维持宽松扶持的局面。现有的政策方向，包括降息降准、减税、公积金放松、降首付等预计仍将延续。但这些政策，包括传闻中的买房退个税，都是更利好发达城市的。 因此，但要化解三四线城市高库存难题，把现有公积金系统转化为住房金融银行，可能是唯一可行，也是最可能被管理层采纳的方案。原因如下： 当前三四线城市高库存的背景是，近两年楼市发展过快，当地家庭普遍不缺房；同时人口增长缓慢，未来新增需求不足。在这样的背景下，要增加当地住房需求，只有以下几个选择： 一是，新房大幅降价。结果必然引起土地价值下降，影响卖地收入，更主要的是影响以土地为抵押品的地方政府债务，所以行不通。 二是，大量拆迁旧改。这个在大城市行得通，因为土地有限且价值高，旧区改造在商业上是有利可图的。但在小城市土地资源充足，搞拆迁再安置来去库存，恐怕是要贴钱的，因此也不可行； 三是，加快城镇化，吸引农村人口流入，同时调整产业结构，提供更多本地就业岗位。通过增加人口来增加住房需求。但这个只能是长期目标，短期内很难实现，远水难解近渴； 四是，公积金贷款额度大幅提高，利息大幅降低。这个方案相当于政府提供购房者一个低息贷款，如果不买房就享受不到。这对购房需求有极大的刺激作用。 在现行公积金制度下，个人每月工资中有固定比例是存入公积金账户的，如果不买房就无法使用，只能等到退休时才能取出。现实中常有人为了不浪费公积金而买一套小房子做投资。由于通胀的影响，从长远来看，公积金账户中的钱是有可能贬值的。而不动产天然有抵御通胀的作用，因此，把公积金账户中的钱变成房子可能更保值。 因此，只要公积金的利息足够低，额度足够高，就可以让不缺房的人也产生购房需求。因为只要每月个人公积金的缴存额可以用来还公积金贷款，这样买房除了首付外，就没有额外支出了。 为实现上述目的，必须对现有的公积金系统改革。除了使公积金的申请使用更便利之外，更重要的是解决放贷额度的问题。现有公积金贷款的额度是以累积缴存总额为限的，在楼市火爆的时候常有某地公积金额度不足而限制放贷的新闻出现。而住房抵押贷款证券化将可以解决这个问题。事实上，这一工作已经在逐步推行中了。 去年“930新政”提出鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)；今年5月15日，中国银行间市场交易商协会颁布了“个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)”，继续推进住房抵押贷款证券化试点；12月4日，上海市公积金管理中心作为发起机构，分两期发行总额约69.6亿元的个人住房贷款资产支持证券(ABS)，这是住房公积金个人住房贷款资产证券化产品，首次登陆银行间债券市场。 目前全国每年的住宅销售金额中(包括一二手)，来自银行贷款的大约只占30%，来自公积金提取和贷款的大约占10%，剩余60%来自现金，因此理论上购房者还存在加杠杆的空间。但传统的银行贷款利率高，而个人收入增长有限，因此单纯的降低首付并不能增加购房人的购买力。相比之下，公积金利率调整空间更大，也不会如银行利率调整一样影响其他行业，未来在鼓励住房需求方面可以发挥更大的作用。 2016楼市预测 除了上述宏观方面的分析外，2016年楼市还有一些其他值得关注的点： 虽然全国楼市整体还在艰难的去库存过程中，但部分发达城市已率先复苏。除一线城市外，一些二线的区域中心城市预期将有较好的表现。这些城市的共同特点是基本面良好，新房存量低，人口增长稳定且年龄结构合理，二手市场发展成熟。这些城市包括苏州、武汉、合肥、成都、南京等。同时，二胎政策对二线城市的利好也将比一线城市明显。 对开发商而言，由于多数上市房企的主要销售来自于排名前50-60位的重点城市，这些城市楼市已率先企稳，这对全国性开发商而言将是利好。同时，国内债券融资成本下降，也将利好大型上市房企，因此预期明年大型房企销售规模有望继续提升。 一线城市仍将继续领跑全国楼市，但成交量可能较今年回落，主要原因在于此前积压的改善需求已经集中释放过。但从长远看，一线城市由于人口增长提供的稳定住房需求，同时土地供应有限，未来楼市表现仍将好于中小城市。尤其是一线城市的二手房市场，未来增长空间依然很大，但二手中介行业竞争也将日趋激烈。良性竞争有利于提升行业服务水平，只有适应客户需求且具备盈利能力的企业才能最终胜出。 (责任编辑：DF010) (此文不代表本网站观点，仅代表作者言论，由此文引发的各种争议，本网站声明免责,也不承担连带责任。) |
