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??近年来，“互联网+”暖风劲吹，房地产中介市场也迎来巨变。传统中介公司链家发力互联网，并在北上广深等一二线城市跑马圈地。年初以来，链家先后收购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红4家地产中介。这种疯狂扩张的模式，短期之内固然有快速成长的可行性，但从长期来看，过度依赖大手笔的并购，真的能让链家实现万亿交易平台的愿望吗？ ?? ??9月8日上午，链家正式对外宣布，公司与广州最大的二手房交易中介满堂红（中国）置业有限公司达成战略合作，满堂红广东省内的门店将统一启用“LIANJIA.链家”的全新品牌标识。此次合并结束后，链家正式完成在四大一线城市的布局，距离打造万亿级房产O2O平台更近一步。 ?? ??过去一年，“互联网+”侵蚀房地产中介行业，在市场下滑与互联网的冲击下，房产中介市场迎来巨变。一方面，以搜房为首的线上平台大举布局线下，另一方面，链家、我爱我家等传统中介发力互联网，作为行业老大的链家更是大手笔展开并购，成为行业中最受瞩目的并购狂人。 ?? ??随着房地产进入下半场，房地产服务有望取代传统开发成为行业的主角。特别是在拥有全球最大存量房市场的中国，对于房产中介而言，谁能够占领最多的市场份额，谁就有望成为地产界的阿里巴巴，链家无疑是其中的大热门之一。 ?? ??但过度依赖大手笔的并购，真的能让链家实现万亿交易平台的愿望吗？在资本市场每况愈下的当下，激进扩张背后是否隐藏着不为人知的风险？ ?? ?? ?? ??满堂红只是链家自去年以来激进并购的猎物之一。《每日经济新闻》记者注意到，今年上半年以来，链家陆续收购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、杭州盛世管家等公司，切入北京以外的市场，2015年链家计划进入8个新地区。此外，链家于今年5月还合并新房领域的“黑马”高策机构，大举进军新房市场。 ?? ??链家的激进并购在行业引发热议，东方证券房地产行业首席分析师竺劲向记者表示，在以往，二手房交易市场处于较为零散的格局，自去年起，以搜房为代表的线上平台大举向线下拓展，像搜房的0.5%佣金模式更是对行业带来了强烈冲击，导致不少规模有限、缺乏互联网基础的传统中介日渐被边缘化。加上去年房地产市场相对低迷，行业本身就存在洗牌的需求，这也给了龙头企业很好的并购机会，链家的扩张顺应了中介行业的整合趋势。 ?? ??从全球房地产服务行业的发展历程来看，从分散到集中成为市场格局变化的趋势。招商证券的研究报告显示，以仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行等五大行为例，仅在2006～2012年，五大行用于收购的现金支出累计达到57.21亿美元，通过收购既可以弥补弱势区域并进入新市场，也可以延长并强化公司的业务线，推动房地产服务行业进入强者恒强的市场格局。 ?? ??但相对于五大行丰富的业务线，链家的主战场在二手房，这是一个成熟度并不高的市场。中原地产首席市场分析师张大伟曾直言，从过去十几年来看，在二手房市场直接收购成熟企业的做法非常罕见，一方面是由于中介公司没有固定资产，门店是租赁的，没有知识产权，流程体系也很简单，收购不如自己培养；另一方面，二手房市场是劳动密集型行业，管理难度大且成本高，大规模并购存在经营风险。“从链家在外地的扩张来看，除个别城市可以做到盈亏平衡外，大部分处于输血状态”，张大伟告诉记者，在新进入的市场当中，除了上海与深圳，房价都只有北京的1/2甚至1/3，而二手房的交易也远没有北京那么活跃，加上收佣比例远没有北京这么高，链家在这些城市的收入很难支撑跟北京链家一样的服务水平，因此最终能否如愿吸引到用户、抢占市场份额仍是未知数。 ?? ??合富辉煌首席市场分析师黎文江持有类似的观点，在他看来，相对于一手房代理，二手中介需要承受不菲的门店租金与人力成本，即便在一线城市的广州，合富辉煌的二手中介业务也需要一手房业务补贴。链家在合并满堂红后却号称要将门店数量增加到500家，如此沉重的成本压力如何消化？虽然链家在寻求“一二手联动”，但一线城市的新房代理市场格局早已经稳定，链家要在北京以外的新市场打开局面困难重重。 ?? ? ?? ??尽管链家的大手笔并购能否带来良好的整合效应尚是未知数，但可以肯定的是，如果链家能如愿成为全国最大规模的中介公司，获取10%的市场份额，它很有可能成为资本市场的明星。 ?? ??今年上半年，世联行一度是资本市场最热捧的房地产代理公司，其市值一度达到454亿元，市盈率超过100倍，并获得多家券商机构看好。在竺劲看来，如果链家登陆资本市场，有望获得比世联行更高的估值。“首先，世联行的主营业务是新房代理，链家的主力战场是存量房市场，众所周知，房地产正在从增量市场进入存量市场，考虑到国内存量房市场容量较美国更大，这意味着谁能成为其中的霸主，谁就有望获得资本市场更高的估值”，竺劲表示。 ?? ??此外，在竺劲看来，链家堪称互联网技术应用水平最高的传统中介。早在2010年，链家便与IBM达成战略合作，由IBM向链家输出管理，推动其服务与运营水平的提升。链家网也建立了较高的品牌效应与可观的流量，坚实的互联网基础让其更容易获得投资者的认同。 ?? ??但资本市场的急剧降温，对链家的后续融资会否带来不利影响，仍是未知数。一位不愿具名的资本界人士向记者表示，链家曾经寻求在美国上市，后来计划转向A股上市。不过，目前A股IPO已经暂停，估值一度高企的世联行市值更是蒸发近七成，资本市场对于房地产交易和房产O2O概念的热情急速降温，这对链家的估值势必会带来不利的影响。 ?? ??链家集团董事长左晖此前在接受媒体采访时曾表示，链家需要资本，未来一定会上市，但目前还没有上市计划。如果资本市场长时间陷入低迷，链家要实现万亿平台的愿望，如何维持激进扩张所需要的资本，将成疑问。 ?? ??不过竺劲认为，链家所面临的资本风险相对有限，一方面是它在北京区域一年仍有十几亿的盈利，能提供很好的现金流；另一方面，链家也在积极寻求融资，考虑到它的龙头地位，融资难度不会很大。 ?? ?? ?? ??自今年以来，链家已经相继合并了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红，以及新房市场的高策。链家集团董事长左晖称，链家将大中华区业务区域分为七块，除了北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京，还包括一些二线强的城市，其次是二线弱的城市，再往后是“长尾”市场。链家在7个城市的市场份额已经占当地市场第一。 ?? ??除了上述区域，在一些没有业务根基的地方，链家则采用合伙人制的模式来迅速占领市场。所谓合伙人制，即参股模式，链家通过迅速吞并小中介继而达到能和该区域市场大中介抗衡的地步。链家还会吞并一些品牌口碑较好、在中心地段拥有门店的公司。 ?? ??快速扩张背后，是极高的运营成本。以上海为例，8月，链家在上海的总营业额为3.28亿元，二手房业绩为2.43亿元。按照946个门店计算，单店营业收入在34.4万元左右。而每家店的员工人数18个左右，按照传统中介行业人均2万元的行业保本线，除去运营成本和人员开销之后，链家得到了什么？ ?? ? ?? ??左晖称，2015年内，链家二手房交易额有望超过4000亿元，一二手房市场交易相加超过5000亿元。 ?? ??这家号称集线上和线下、代理和中介为一体的综合服务商，去年在一手房市场完成了近460亿元的交易额，今年目标定在700亿元，而明年目标定在1000亿元。据了解，上海市场整个交易额在4000亿元上下，而链家的目标是希望一手房交易额占到所代理板块15%的份额。 ?? ??据悉，链家目前急速扩张，也可能是因为背后的资金提供方对其作出了业绩或规模增长等要求，因此，链家选择以合作等方式尽快将规模做大。 ?? ??为了配合疯狂扩张，链家通过高薪制度挖同行的“墙角”，给出5000元以上的底薪。不过，《每日经济新闻》记者调查发现，5000元底薪也暗藏玄机，实际上进去以后试用期只有3000元，只有签单才能转到5000元。 ?? ??而这3000元底薪，也不是那么容易得到，链家规定一周要有4组带看，每少一组要扣50元。链家要求经纪人一周要有1件独家委托，要拿到1把钥匙，每少1件，各扣50元，一个月不开单的话，底薪还要再扣200元。在这种高压下，真正每个月能够拿到手的可能并不多。 ?? ??实际上，链家所谓的高底薪，其实是一种无责任底薪模式。该模式主要用于新进员工，以4000元底薪为基础，新进员工最长6个月实习期。转正经纪人可享受最低收入保障计划，每月从2500元至4000元不等。另一方面是对转正后经纪人的保障，确保每月都有收入，最低为2500元。佣金从30%起提，具体起提点要看“定级”，而定级的依据是积分，积分越高，提点越高，最高75%。 ?? ??据了解，北京链家成立了一种新模式——无底薪积分制模式。此模式用分数代替薪资，将员工的级别、业绩、业务与分数挂钩，通过一系列复杂计算，得出每月积分，进而根据分数来决定员工每月收入。据悉，目前这套机制已在北京链家全面铺开，预计上海明年起也会沿用这种积分制模式。这一模式，被同行诟病称“链家的高收入只不过是玩了文字游戏”。 ?? ? ?? ??人员管理一直是链家内部一个很大的问题，此外，链家为快速扩张而兼并的大大小小门店也给其带来了不小问题。据一位离开链家的前经纪人透露，不同的人员夹杂着不同的文化和理念，这些人各自都有原来的利益群体，甚至同一家店里都存在明争暗斗。 ?? ??链家目前实行的房源制度，使得跨区域的房源不共享，本区内的经纪人不能查询别的区域房源，这对经纪人的影响很大。 ?? ??由于老员工可以通过积累的客户介绍新的客源，手中也有一定量的房源积累，所以业绩相对稳定，但对于新人来说，限定在一定区域内查看房源，很难更多地积累到其他区域的客户，成交很困难。 ?? ??也正是这种模式，导致链家一些新进员工往往几个月都开不了单，这使其人均产值偏低。信宜房屋最新数据显示，链家8月业绩人数17181人，业绩3.28亿元，人均业绩仅1.91万元。而市场排名第二的中原，总人数9780，业绩2.11亿元，人均业绩2.16万元。 ?? ?? ?? ??目前市场的普遍看法是，明年整体市场会出现缩量，二手房市场明年会出现下滑态势。而从过往周期看，2007年、2009年出现高峰、2012年出现低谷，紧接着2013年又出现回升，2014年回落之后，今年又出现大幅提升，对于明年的市场前景，业界并不乐观。 ?? ??一位业内人士指出，链家在扩张中始终强调的是在多长时间扩张到多少门店，要做目标市场的第一名，要占多大的市场份额。但他们不谈是否赚钱，不谈单位员工创造的产值和利润，不谈一直亏损的门店怎么处理的问题。在市场情况良好时，基本都可以保证盈利。而一旦市场不景气，首当其冲受影响的就是合伙人。 ?? ??上述业内人士向《每日经济新闻》记者表示，链家的疯狂扩张源于当初同合伙人的共进退，可一旦店面发生亏损，则需要合伙人自己弥补这一亏空。一家店的月均成本在20万~30万不等，基于各家门店情况不同，每家店的业绩只有在20万元以上才可以达到盈亏平衡。一旦市场交易量下滑，链家就不得不进一步扩张市场份额，以保证盈亏平衡，但难度会非常大。 ?? ??一位二手房中介市场资深人士向记者表示，根据经验，当市场整体萎缩时，中介自身的下滑往往更大。基于链家目前近一半的门店都是合伙制，如果持续亏损三四个月，那么最终只有关店。 ?? ??根据业内测算，仅在上海，链家单月需要支付的人员和店铺租金等固定营运成本就有2.1亿元，这几乎就是链家的盈亏线，营运额一旦低于这个成本，亏本基本无疑。要想保本，链家势必只有关店这一条路可以走。但由于链家给经纪人提供的底薪较高，关闭店面的同时，需要支付经纪人巨额违约金和补偿金，关店可能会让链家进一步“流血”，从而丧失市场竞争优势。 ?? ??对链家的战略投资者和合伙人而言，房地产市场的未来趋势，或将成为投资链家最无法确定的一个风险因素。 ?? ? ?? ??仅用了半年多时间，链家地产已顺利进入了全国几个经济最活跃的区域二手房交易市场，这种闪电般的速度体现其掌舵人左晖所说的合并策略。 ?? ??基于合并策略，被左晖寄予厚望的链家网正承载着打造万亿级O2O平台的目标。然而，梦想何以照进现实？地产中介同行对此看法不一。 ?? ??另外，一个困扰业内多时的敏感问题是，链家扩店的资金从何而来？对此，链家上下讳莫如深。《每日经济新闻》记者深入调查发现，链家多次合并以来，多个被合并方的股权结构并无明显变化，更像一种横向联合，早期链家在互联网 ??化和大数据投入重金，但进入扩张时代，边际成本势必会越来越小，链家的“养猪拔毛”策略风生水起的同时，也面临一些潜在风险。 ?? ? ??今年2月初，链家地产首先在成都烧起并购战火，一举合并了四川伊诚地产。此后，链家又分别合并了上海德佑地产、深圳中联地产和重庆大业兴。 ?? ??仅用了7个多月，一直稳坐京城二手房市场头把交椅的链家似乎已成为西南、华东和华南二手房市场上名列前茅的中介大腕。 ?? ??链家扩张虽然异常凶猛，但外界并不清楚其到底花了多少真金白银。《每日经济新闻》记者致电左晖，但对方手机一直无人应答，记者向其发短信了解并购资金之谜，也没有收到相应回复。 ?? ??与此同时，有一个重要现象随之浮出水面，这一点似乎关乎合并资金来源的问题。 ?? ??以四川伊诚为例，四川工商网上查询系统显示，伊诚地产成立于2009年底，除了创始人徐万刚控股投入280万元，党杰投入120万元，链家还出资166.67万元，但这层股权关系并没有因为合并而进行工商变更。 ?? ??按照链家之前的安排，伊诚地产的老板徐万刚现任职务应是成都新链家“一把手”。对于股权一事，记者试图采访徐万刚，但其手机一直无人接听。 ?? ??记者查询德佑地产、中联地产和大业兴的工商资料，发现他们的股权关系也均未做新的变更。 ?? ??这种合并策略背后，到底隐藏着什么秘密？亚信控股集团董秘荣腾洪坦言，链家的异地收编，必然会冲击当地二手房市场，因为当前市场蛋糕就这么大，你多了他就少。“这应是对赌股权，把后期的投入款作为投资，用于企业的日常经营。”荣腾洪说，即链家前期会将收购股权作价用于后期发展，增加被合并方的后续经营资本，用于支付员工工资、开店等成本。 ?? ??荣腾洪表示，现在大环境对房地产经纪业影响很大，传统房产经纪企业一直亏损，如果链家控股后现在就把股权划分很清，以后会很被动，因为这涉及合并报表问题，会影响到其在境外的融资规模。 ?? ? ?? ??工商资料显示，成立于2001年的链家地产，注册资本约1046万元，其中左晖控股出资805万元，到今年初，主要PE/VC股东之一的鼎晖嘉业（天津）股权投资基金正式退出，仅剩下复星创投。 ?? ??业内担忧的是，机构投资者最终会择机退出链家，届时链家如何实现持续性扩张，如何保障充沛资金？荣腾洪表示，链家在上海合并德祐应该花了不少钱，在其他地方的并购成本相对要少一些。之前，链家高层曾对外称，今年公司计划进行A轮融资，乃至B轮融资。 ?? ??实际上，当前围绕房地产服务业，包括房多多、青客公寓、美尔地产等频繁获得资本大鳄的青睐与注资，这让扩张中的链家尤为眼馋。 ?? ??实施合并策略之前，链家地产就想好了万亿级O2O的商业逻辑。深圳链家总经理张海明今年初曾谈到“养猪拔毛”策略，称未来链家依托不动产交易大数据，在周边“养猪”，要养很多“猪”，逐渐形成“拔毛”能力，比如链家已经开展了资管、装修等业务。 ?? ??除了链家，还有很多房产电商也想到了这一点，但也遭到了同行质疑。 ?? ??尽管如此，链家当前除了将触角伸向一手房市场，还发展了链家P2P平台“家多宝”、第三方支付平台“理房通”及房屋租赁资管平台“自如网”等。 ?? ??链家相关人士此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，链家2017年除了整体实现1万亿元交易额之外，链家网衍生出来的金融业务能贡献20%的收入，也就是200亿元。 ?? ??外界曾质疑链家挪用“理房通”平台买家资金扩张门店。今年7月底，链家对此回应称，不会挪用客户一分钱，用户资金由银行全程监管。 ?? ??链家理财数据显示，截至9月15日，家多宝产品累计实现融资约87.3亿元，发放收益1.74亿元，人均投资13.45万元，到期本息兑付率100%。据称，其7月年化收益率10%，远超银行理财的4.79%。其中，1个月至2个月期限的投资者最多，占比4成。 ?? ??目前，能为链家扩张提供社会资金支持的无疑就是链家理财。但荣腾洪认为，如此高的年化收益率，势必会让链家支付更高的资金成本，这对其主业运营是个考验。 ?? ??“有一个问题，他们的亏损也不小，开一个单店需要10万元左右，装修好一点、转让费高一点的需要20万元。”一位不愿具名的地产知情者向记者透露，大环境不好，房产经纪成本压力很大。 ?? ??近来，传统地产中介巨头中原地产重启上市计划，号称中西部最大的房产中介正合地产宣布股份制改造之后，正筹备年内上市。 ?? ??新一轮地产中介上市潮涌，进一步凸显了行业整合过程中的资本角逐，无疑会对链家等O2O平台的市场份额形成挤压。 ?? ? ?? ??房地产交易市场的撮合者们，正陷入一场战国纷争，大家都在快速扩张着、兼并着。其中，链家落子更为凌厉，这使得它像秦国一样，成为了众矢之的。 ?? ??目前，正在同链家一起竞争房地产交易这块蛋糕的主要有三类：一类是原来的垂直媒体，如搜房等正积极拓展线下，发展直营；一类是转型中的传统中介，如中原地产、Q房网，或积极寻求资本支持，或全面布局、加速扩张；一类是新进入的互联网平台，如邓薇的爱屋吉屋，在低佣金、人均单量上越跑越远。 ?? ??在市场份额被链家抢占的同时，这些企业也通过各式创新或者扩张展开对链家的倒逼，并对后者的业务板块、盈利模式形成冲击。 ?? ?? ??当传统中介开始转型时，原有的庞大线下门店难以割舍，这使得他们只能向更大体量前进，用体量碾压对手，在市场谋得空间。正如诸侯混战，不兼并，则被兼并。 ?? ??以深圳的中介市场为例，前三名分别是中原、中联、Q房网。今年初，Q房网联手世联行后，远在北京的链家立刻趁机将“市场地位略显尴尬”的中联纳入怀抱。 ?? ??不过，体量不是终点，它们不约而同地将目光集中在了培育属于自己的生态圈，想要成为地产界的“苹果”。 ?? ??时下风头最盛者，当属链家。为增大与客户的接触面，舍弃自我繁殖路径，直接在全国展开针对各地市场份额较大中介的并购；业务链条纵向延伸，从原有的二手房交易、租房交易出发，逐步构建自己的一手房推销体系，依次成立一二手房市场联动机构“房江湖”、合并北京新房营销代理机构高策、在链家网上线新房频道；另外，还像八爪鱼一样，横向发展一些与传统交易关联不大的业务，如装修、金融等。 ?? ??链家做这一切，目标远不止市场占有率或者交易规模那么简单，而是在打造自己的生态系统：通过控制客源渠道，将所有与房屋交易有关的环节纳入其中，掌握渠道收费定价权；并在此基础上，甚至将代理商、中介与开发商的关系，从生产&推销，转为订制&使用。 ?? ??如果链家的生态圈打造成功，未来可以想象的场景是：只要与房子打交道，都将进入它设置的不同接口中，现在是开发商通过代理机构去找客户，未来则是所有客户通过链家向开发商要求订制。或者还可以玩得更高级点，链家在已有的客户大数据之上，成功捕捉到消费心理，直接向开发商提出订制，就像苹果和富士康的关系。 ?? ? ?? ??有资格，或者说想做平台的，不止链家一家，但大家都认可未来这样的平台不会超过三个。 ?? ??Q房网显然是竞争者之一。目前，Q房网的增速同样惊人，以新房业务为例，据Q房网新房事业部CEO贾海斌介绍，从去年到现在，营收已增长10倍。 ?? ??链家通过中联打进Q房网大本营深圳的同时，Q房网也在通过小中介向北京渗透。今年，Q房网在北京签约百余家加盟中介门店，并公开宣称将竞争对手瞄准了链家地产。 ?? ??它给行业带来搅动最大的是盈利模式。Q房网加盟事业部副总裁左东华曾对外称，传统中介公司90%的利润可能来源于佣金，未来Q房网平台可能只有10%或20%的利润来源于佣金。 ?? ??此前，Q房网网络事业部CEO水俊向记者表示，提供免费端口的目的在于加大入口，有交易流量后，可搭载其他相关业务从中盈利。 ?? ??Q房网为吸引经纪人而创立的盈利模式，显然已影响到链家地产。大幅提佣的举动，一度吸引了深圳市场无数的精英经纪人。在深圳的惊人表现，使得去年12月Q房网刚放出进入北京的风声，还没有开一家门店的时候，链家便宣布将把旗下经纪人的提佣比例最高提升至70%。 ?? ??原因很简单，占有了精英经纪人才会有成交量。但是，这一模式最大的问题在于前期必须大量烧钱，免费端口加上高位提点，让Q房网将大部分中介费让给了经纪人，因此2014年Q房网营业收入5.6亿元，亏损达到4118万元。 ?? ??目前，外界很难看到链家的盈利情况，但在高位提点和快速扩张的双重作用下，它的资金情况一直备受关注。对于如何维持高薪酬策略，链家拿出的方案与Q房网类似，通过其他业务进行反哺。 ?? ??平台之战，马上又将加入一位重量级选手——深圳占有量排名第一的中原地产。 ?? ??近日，中原地产不仅抛出“中原+”：面向二手房市场的平台房交所、面向一手房市场的电商房友圈、中原外网及APP、房屋银行、金融、中原理财、评估、海外置业。这些，与链家的业务在很大程度上存在重合。 ?? ??一贯擅长自我繁殖的中原，还计划明年在港交所上市。中原地产主席黎明楷曾向《每日经济新闻》记者表示，如今的房产中介市场，已成为资本角力之地。 ?? ??中原地产管理层明确指出，筹资目的主要是应对内地竞争者的挑战，比如原北京地产中介龙头链家近月接连收购全国各地多家地区性代理公司。目前，链家在北京、上海等地分店数目超过中原，双方已形成正面交锋。 ?? ??长期来看，实力雄厚的中原如果再有资本助力，势将成为链家生态链的主要挑战者，如果不能掌握渠道定价权，链家后续的增值服务很难展开。不过，短期内中原的这些动作对链家影响较小。 ?? ??华创证券新产业趋势部总经理杨现领称，一方面，双方的资本动作存在时间差，中原才开始规划上市，所以需要的时间会更久一些，然而链家的融资进程已棋至中局；另一方面，在市场份额上，二者在短期内还会基本维持现有格局，远没到血拼的地步，受到威胁的是竞争力不强的小中介。 ?? ??目前，对于所有参与者而言，最基础的其实应该是两件事：通过线上真实信息掌控客源，通过线下经纪人提升交易量。不过，每个参与者的着眼点不同。 ?? ??Q房网、中原和链家的扩张路径类似：增加线下门店数量。但比较链家与爱屋及屋，《每日经济新闻》记者发现他们的竞争根本不在一条逻辑线上，互联网公司增加单量的手段不是加开门店，而是提高人均完成量。爱屋吉屋没有门店，坚持轻成本结构。 ?? ??爱屋及屋联合创始人邓薇曾对媒体表示，传统中介分片区经营，内部信息不透明，每家店会为成交尽量拖住客户时间，导致效率低下。 ?? ??由于没有门店，爱屋吉屋的经纪人不再局限在片区，可以共享所有信息。另外，爱屋及屋在北京、上海等地采取的“免佣、半佣”、增加客源措施，使得人均完成量远超链家等传统中介。在邓薇看来，该模式已经让竞争对手的重成本加重，导致他们的佣金被拉低，经纪人薪资升高。 ?? ??但链家董事长左晖并不觉得爱屋吉屋会对其有冲击。在他看来，由于没有门店，爱屋及屋的服务不如链家，如果基础服务做不到，很难对链家核心竞争力产生威胁。 ?? ??不过，链家还是跟进了爱屋吉屋关于租赁和二手房业务的思路。今年3月，链家推出丁丁租房，并宣称出租房源均不收取中介费。这又是一个烧钱的项目，如何盈利并不清晰，现阶段的目标是扩大规模。 ??据杨现领介绍，爱屋吉屋低费率、高广告的模式对上海市场的搅动尤为明显，上海中介市场基本处于混战阶段，而在北京，由于链家占有率高，影响较小。
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