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近日，著名房地产中介机构链家上海公司卷入违规放贷风波，上海住建委正在展开调查之中。 目前，上海链家两家涉事门店已暂停网 签。记者走访链家陆家嘴一些门店发现，门店展示的房源信息全部撤下，换上的只有各小区的整体信息。中介小伙委婉地告诉记者正在更新信息。关注链家的人发 现，从2月24日起，链家叫停了所有金融产品，还删除了朋友圈所有关于金融产品的消息。 两起隐瞒信息案例成导火索 链家被查，与此前上海消保委公布的两起案例有关。 案例之一：今年1月，上海市民庄先生计划给儿子买一套二手房作为婚房。庄先生通过链家门店，签订了房地产买卖居间协议，协商价格370万元，定金为80 万元。庄先生交了定金，却无法交易。他被告知，出卖方在售房过程中，由于要购买另一套房子而向他人借了钱，庄先生所购房屋成为这笔借贷的抵押物。 更离谱的是，借钱给卖房人的，正是上海链家的一个经纪人。而所有的这些情况，出卖方并没有事前通报购买方庄先生。出卖方是在2015年12月30日向上海链家借钱的，而经上海链家介绍将其房产卖给庄先生一事，则发生在今年。 于是，庄先生要求上海链家解除房屋的抵押，继续交易。但他却被告知，上家没钱偿还欠款，只有将这套房屋卖掉之后，才有足够资金解除抵押。链家方面建议庄先生，先帮上家还清这笔欠款。不得已，庄先生不买房了，要求链家还清80万元的定金，但上海链家还是不同意。 案例之二：购房人黄先生也在不清楚房屋条件的情况下交了定金，之后才被链家告知该房屋除了贷款还有抵押。当时，黄先生硬着头皮签下了房屋购买合同，并交了剩余的近七成房款，共计280万元，也同意了合同上“该款必须用于先偿还银行和个人抵押”的规定。 黄先生把钱分两批转给了房东，第一批打到房东的账号之后，发现房东根本没有把这个钱用于解除抵押，而是挪做他用。这就造成了280万元无法弥补银行和个人的全部抵押贷款。而链家方面则认为问题不大，贷款部的人员签订了三方协议，垫资110万元把这个交易继续进行下去。 此时，黄先生认为交易可以正常进行了，但紧接着，情况更糟了。黄先生发现，2015年11月2日、11月10日、12月10日，该房产分别被浦东人民法院和市二中院查封，因为售卖方经营失败曾欠了相关银行1.5亿元信用贷款。 两起案例公布后，链家随即被调查。链家上海公司宣布，涉事的只有两家门店，其它门店仍在营业。 贷给客户的过桥资金多是监管资金 两起案例可能比较难理解，但对于一些有买卖二手房经历的人来说，并不复杂。问题的实质就是：已有贷款的房子在出售时怎样解除抵押，及中介的角色如何定位。 “通常而言，贷款没有还清的房子，也是可以正常交易的。只不过，卖家都通常要求买家先付首付，卖家拿到首付款到银行偿还余下贷款后，解除抵押，然后进行交易。”张先生刚刚通过链家购买了一套二手房，他为记者讲述了购房的大致经历，以及链家的金融产品特点和服务方式。 “现在的房价越来越贵，出售房屋有贷款是普遍现象。为了推动交易进行，链家在金融方面做了许多尝试。比如为客户提供过桥资金。当客户在交易过程中出现资 金周转难题时，链家提供短期的资金借款。为了让借款保证收回，一般而言，链家也会将拟出售的房子先抵押，再放款给购房人。这就出现了拟出售房子既有贷款又 有二次抵押的情况。”张先生说。 这就是中介新兴的金融服务。 张先生购买的房子价值700万元，仅税款就达80万元。 按照约定和惯例，税款全部由买家承担，也就是说，张先生一下多了80万元的负担。张先生一时犯难，于是，链家先为其垫付了80万元，张先生的购房合同因此 如期完成。当然，按约定，在规定期限张先生也偿还了80万元的本息。 张先生分析，中介之所以可以做到借贷，是因为中介拥有不少的监管资 金。什么是监管资金呢？“买卖双方通过中介认识，成交时，买方有时会有顾虑，认识第二天就做几百万的生意，万一卖方拿了首付款，跑了，首付没了，房子也没 了。于是，有的买家会把首付交付给中介，让中介托管。中介的监管资金往往非常庞大，因为一套房首付动辄几十万，多则几百万。” 中介的监管资金还有一部分来自尾款。在正式交房前，买卖双方按约定会留百分之几的房款，在买家拿到钥匙时，才最后交给卖家。如果买卖双方不放心，有的中介会说，也可以交我们中介管。这笔尾款也相当可观，房价不同，单笔也有数万到十几万不等，一放也得几个月。 增值服务存漏洞，交易流程须规范 从以上描述可以看出，为了推动房产交易，中介提供了许多增值服务。仅从商业逻辑看，这些增值服务的出发点是好的，即解决交易过程中的难题。但是，如何做到规范并有效监管？链家的案例确实暴露出不少漏洞。 首先，从事资金业务、现金业务，是越来越多的房产中介希望做的。但是，中介是否拥有资质？如何保证中介的贷款是公司行为而不是个人行为？链家的案例中就出现了个人给卖家放贷的情况。也就是说，增值服务跑偏了。 其次，中介监管的资金越来越多，如何监管？如何防范中介将客户的钱卷走？如何防止中介的资金断裂？有银行人士称，自我监管总是难以自律，所以，监管方式需要改进。 其三，交易流程不规范也埋下了危机。业内人士分析，上述两个案例，在整个交易过程中，链家方面始终没有走正常流程。因为按正常流程，消费者在交定金的时 候就已经可以进入网签程序，如果房屋存在查封、抵押等问题，交易中心审核时就能查出来，而且房屋也无资格进行正常交易。因此，房产中介的金融服务必须建立 在规范流程的基础之上。 据报道，上海市住建委约谈了链家公司相关负责人。初步发现，链家公司相关门店存在不规范的经营行为，已决定开展正式调查，并要求链家公司积极配合。进一步的调查结果将陆续公布。 《 人民日报 》（ 2016年02月26日 12 版）记者 谢卫群 (此文不代表本网站观点，仅代表作者言论，由此文引发的各种争议，本网站声明免责,也不承担连带责任。) |
