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??谭浩俊 ??按照住建部等部委的通知要求，从9月1日起，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降至20%。 ??这也是今年以来监管层第二次对公积金政策进行调整，调整的目的非常明确，那就是激活市场需求，发挥房地产对经济的拉动作用，促进经济的稳定增长。可以预料，新政出台后将有助于改善市场需求，进一步刺激当前低迷的楼市。 ??尽管政策层面有了一个不小的“口子”，但到底能不能对市场产生有效的提振作用，可能不仅仅在于政策力度的大小，还在于地方政府如何有效地运用政策，如何发挥出政策的最大效用。再好的政策，如果运用不当，其效果也可能大打折扣。 ??事实上，在多数调控政策都已经陆续退出的背景下，如果按照过去的情况，目前的政策已经足以让市场火爆了，那么为什么仍然没能够有效改变楼市的低迷状况呢？ ??其主要原因或许在于，市场处在供需失衡的状态，即相当一部分城市，尤其是三、四线城市库存现象十分严重，购房者对房价下降仍抱有很大预期，从而影响购房意愿。 ??造成这种现象的重要原因之一，就是土地财政。去年在楼市严重低迷的情况下，土地出让金仍然增长不少，就是最好的例证。 ??一边是楼市库存高企，另一边是库存量还在继续增加，这有可能加重市场供需矛盾。在这样的背景下，如果地方政府不调整思路，要想提振楼市恐有难度。搞不好，降低二套房首付比例的政策，也会打折扣。 ??不仅如此，在二套房首付比例下调以后，公积金贷款的额度能否保证，也是对地方政府的考验。要知道，此前一些城市已经出现了公积金供不应求的状况。 ??也就是说，即便再给政策，也可能会因为资金额度不够，而难以满足居民的购房需要。这种状况，在一、二、三线城市都存在，尤其是三线城市情况可能更加严重。 ??正因如此，在二套房公积金首付比例降低以后，一旦购房者增加，资金额度将变得紧张。采取怎样的措施满足居民购房需要，也值得地方政府考虑。 ??有的地方为了缓解公积金贷款矛盾，将公积金贷款与商业贷款相结合，用公积金收益或政府安排专项资金，对符合规定的购房者进行息差补贴，这不失为一种有效手段。如此一来，公积金可满足的范围就大大扩展了，从而对楼市产生积极提振作用。 ??当然，如何把好政策关，不让不符合条件的居民享受二套房公积金贷款首付比例下调的政策，也是减轻公积金贷款压力的重要方面。对此，地方监管部门应高度重视，采取强有力措施，避免这种现象发生。 ??总体上讲，二套房公积金贷款首付比例下调以后，还要看地方政府能否协调好去库存与增加供应的关系，能否从长远利益出发，改善城市住房的供求关系，防止库存继续扩大，真正将房地产市场带入健康、有序、可持续发展的轨道。
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