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纵观全球，各行各业都有一个逃不开的周期规律，它不以人的意志为转移，客观存在。 在所有的经济周期规律中，房地产周期称为“周期之母”。 以美国为例，它的四次房地产长周期，都受宏观经济、大的经济形势影响，分别发生在一战、二战、石油危机和2008年的次贷危机。 在我国，按照国务院制定的《国家人口发展规划（2016-2030年）》，我们的常驻人口城镇化率会在2030年达到70%。 如何理解？可以参考纳瑟姆曲线（如下图） 曲线表明，世界城镇化发展都会经过这种类似正弦波曲线的上升过程。每个国家城镇化都要经过三个阶段，中国也不会例外。 第一阶段（1978-1998年） 这20年是我国房地产的初始阶段，经济势头较为缓慢，尚处于农业社会。城镇化率从农业化的18%-30%，每年以0.5%-0.6%的缓慢速度增长。 第二阶段（1998-2022年） 第二阶段是城镇化加速度的阶段。从1998年，朱镕基启动住房改革，实行房地产完全市场化，人口迅速往大城市聚集，城镇化率截止到2017年底，已从30%达到了58.52%，每年城镇化率以1.2-1.3%的加速度增长，最高的一年达到1.61%的增速。 加速度预计哪一年结束呢？预计2024年，达到65%。 为什么是2024年？为什么城镇化率到65%是个天花板呢？ 因为人口总量和城镇化率之比不支持向上发展了。根据统计局发布的数据，2017年中国总人口（不含港澳台）有13.9亿，每年净增人口在700-800万，预计到2022年达到人口的峰值14.2亿，到2023年人口拐点出现，将每年逐减30-50万人，人口呈逐年下降趋势，生活在农村和偏远地区的40、50、60后人口大于4.5亿。人口拐点和城镇化率拐点就是房地产行业的拐点。 第三阶段：后城市化阶段 在这个阶段，经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段，这时，国家基本从以农业社会为主转型升级到以城市化消费为主的社会，进入了后城市化阶段，城镇化水平从65%提高到75%，减速发展。 02 逃不开的趋势 1、房价逃不开的政策趋势 像逃不开的经济周期一样，在地产圈，也有谈论地产逃不开的二任，任泽平和任志强。 任泽平的观点是：长期看人口，中期看土地，短期看金融。 任志强的观点是：长期看政策，中期看政策，短期看政策。 在国家调控收紧时，不少经济学家都看过空，只有任志强一直唱多，坚持房价上涨论，在2004年、2008年、2014年明确鼓励大家抓紧时间买房，三次都迎来了楼市的大涨。就目前来看，也只有任志强一人说对了，随着任志强二十年如一日的唱多，大家也给他的毒舌赠予了一个昵称：任大炮。 任泽平的观点偏学院派，任志强的观点则更为直接，因为无论人口、土地还是金融，都关联着逃不开的政策。像政府计划土地的供应，政府审批房价，政府控制网签的数据，政治决定着利率和税收等，正说明房价逃不开政策。 2、国家逃不开的房地产 也许你会问，等中国完成第二阶段，加速度的发展后，房地产是不是就没有发展了？ 不会，房地产即使缓慢发展，它的量依然很庞大。 1、住宅交易量大 如果说在2024年前，按总人口的1个点计算进城人数，有1400万人，加改善、拆迁、棚改，住宅成交量至少13亿平米。 那么在2024年后呢，人口减一半，700多万人进城，加改善和旧改，住宅成交量也会有7亿平米，这个量还是很大。 2、行业从业人员庞大 作为与房地产直接相关的建筑行业，从业人员有4010万人口。 与房地产间接从业人员接近2000万人。 与房地产关联产业从业人员也有3000-4000万人。 直接间接从业接近1亿的人口，房地产行业就业人员庞大到国家不得不爱恨交加。 3、中国房地产周期长 中国房地产周期将会超过美国24年的最长周期，预计会有近30年。 这是由人口基数和低城镇化率共同决定的，中国人口基数远超美国，并且中国是从农业化18%开始的城镇化率进程，远低于美国城镇化率开始的进程，注定中国的房地产周期会长于美国。 中国的房地产大周期要结束时分为三个阶段， 第一个阶段预计在2024年，四线五线及县城完成城镇化，房价开始见顶向下； 第二个阶段预计在2028年，强二线以及省会城市，完成城市化，人口趋于稳定，房价开始见顶向下； 第三个阶段是都市圈，人口的持续流入，还会发展5到10年。过程中会有半年、一年的回调，但不影响大周期趋势。 03 哪个城市最值得投资？ 一般城市的房地产市场，要看这个城市的城镇化率、城市总人口、城市年去化量、城市存量、在建量和预售量、土地存量、人口净流入量等指标。 但除了参考这些指标外，还要考虑在房地产周期的拐点时，仍能有涨幅的城市。 什么时候是房地产周期的拐点？ 人口和城市化率达到平衡，65%的城市家庭都拥有1.1套房时。 到那时，可能50个城市房价会出现下跌，进行盘整。但有30个城市，像省会城市、都市圈仍会缓慢上升。
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