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文 丨 花满楼&言先生
今天，是2018年的最后一天，按照惯例，应该是玩一把情怀，缅怀2018，展望2019，写下一些感念“时光流逝，不忘初心”的字句。 但，这不是【大胡子说房】！ 2018年的最后一天，我更想和你聊聊2018年全国最火的城市——厦门，告诉你现在的厦门楼市是个什么现状。 或许从全国房价泡沫的厦门身上，你我这些升斗小民日日夜夜担心的的那个终极问题——“中国房地产泡沫未来会发展成什么样”。 答案已渐渐清晰。
【大胡子说房】在10月厦门考察之后，写了不少厦门的分析文章，很多文章，粉丝都印象深刻，近期，在留言区里有位粉丝提出了这样的问题：
然后另一位粉丝在留言区参与了讨论：
厦门确实跌了。 厦门精装楼盘翔安金茂悦： 推出特价房源，单价仅2.8万平方米，这一价格比楼面价还便宜了1451元平方米。 房天下官网显示，翔安金茂悦目前均价28000元平方米。该楼盘动态显示，10月中旬，翔安金茂悦推出50套内部认购房源，单价25000元平方米。 而该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格在41244 元平方米左右。 翔安片区最南端隧道口的融创东南府： 37512元㎡的楼面价，早已经以3万+，个别房源全款甚至可以到29000元㎡的价格入市。甚至被当地媒体称之为“活雷锋”。 但很显然这样的楼盘，敢卖这个价格，还是要归功于那一排高层前的大片叠墅，成本更低，溢价更高的叠墅，通过各种占公区、加露台、挖地下室，以及捆绑车位等各种潜规则，拉高溢价。 高层加叠墅加商铺加车位，总体成本均下来，高层楼面价低于37500元㎡，但卖29000元㎡，虽然可能不赔钱，但基本就是赚个吆喝。 厦门的基本面跌了20%，而个别项目是跌了30%，没有超过30%这条预警线，对于现在的厦门泡沫来说，真的是很优待了。 厦门为什么没有如大家预期一般跌得更多呢？ 正如我回复那位粉丝的话——你所看到的都不一定是真相。
现在国家收紧地方政府的政绩工程，不少强二线城市想要修一条地铁，都是困难重重，而你知道常住人口才401万人，GDP排名48位的厦门要修多少条地铁吗？ 10条！10条啊！
看着下面密密麻麻的地铁规划线路，想必会让其他的强二线城市羡慕死！ 上次也有粉丝提出了这个疑问：
而这20年来，假设中国的哪个城市突然之间，在全国杀出一条血路，发生翻天覆地的变化，基本都出于同一个原因 ——那一届的领导特别会搞钱。 例如18年前的大连、8年的杭州，而今天呢？除了高调的西安，还有便是默默筹划干大事的厦门。 而今天故事的主角厦门，政府来钱的渠道非常明确——土地财政，“面粉贵过面包”，催生了一个个地王。 一个个地王，又成就了厦门房价10年翻20倍的神话。 城市发展与政治，唇齿相依，不可分割。 从1998年到2018年，商品房的20年，也是地方政府成就土地财政的20年，政府离不开房地产啊。
而在厦门房价下跌之际，厦门政府更是打出一套组合拳来救市，托底房价。 根据《厦门购房内参》报道： 1.不甘落后，释放城市人口利好。9月底全面放宽落户，召唤接盘侠。 2.连打岛内牌，稳定土地市场预期。9月、12月接连出让岛内土地。 3.逐步放开土拍限制，防止流拍现象的出现，止住地价进一步走低，从而达到稳定房价预期的效果。9月后，逐步放开一次性销售、70\90、限地价竞配建、开发商付款条件等，12月底终出新地王，中骏拿下枋湖2018P03地块，楼面价39090元㎡。 4.国企尽责尽力，稳定土地市场和新房市场。本地国企拿下了2018年出让的15幅商住地块中的9幅。下半年特房、国贸等旗下楼盘低调调价，不添乱；12月建发央著“不降价”入市。 5.适度放宽新房预售限制，稳定新房市场预期。10月后，顶峰鹭江一号、建发央著等热门高价盘相继取得预售证，顺利入市。 因为大家一直以来的预期就是厦门的房价会涨，所以跌一点，购房者就受不了，所以厦门抓住了托底房价最好的方式——调控预期。 今年土地流拍不断，厦门的国企为什么在大跌之际踊跃高价拿地？ 答案很明显。 这也是厦门楼市一贯的特色——国企深入且广泛地参与到房地产开发之中。 通过岛内的地价来托底整体地价，放宽土地拍卖的门槛，让更多的开发商参与竞价，从而托底地价、托底房价。 毕竟对于厦门来说，现在现金流最紧张的不是高杠杆的购房者，更不是高周转的开发商，而是地方政府啊。 说实话，除了北上广深，其他的城市运营一个城市如此之久，还是学不会“空间盈利”，做产业做商业，还是得靠房地产，现金流还是得靠土地财政。 而且全国人民都在盯着厦门看，而2018年，“控房价”成效显著，2019年，“稳房价”是基调。 你厦门不能跌啊，跌了就相当于推导了多米诺骨牌。 厦门房地产联合网数据显示: 2018上半年厦门二手房共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套，与2017年上半年相比同比了下跌55.3%；与2017年下半年相比，环比下跌25.42%。 政府的救市还是有所效果的，所以我们看到：12月开始，厦门二手住宅成交量屡屡刷新全年单日成交套数新高，久违的三位数成交套数又回来了。 现在的厦门虽然开始止跌，但是完全还没有到回暖的时候，现在我们看到的，就好像 ——“加了热水的暖水袋”，水凉了，热水袋也就凉了，而不是持续发热的电热毯。 我想，真正的回暖至少要等到明年下半年左右，但是价格已经差不多了，刚需可以入场了。 但很多高价入市的项目可能会高开低走，毕竟要重塑预期没有那么简单。
通过厦门，我似乎看到了中国房地产泡沫的一个缩影。 炒得了一时，却炒不了一世。 政府不想让泡沫破裂，对于有前景的城市，顶层甚至会给予更高的自由度。 但是未来的中国房价，将会在政策调控的高压，迂回前行。 一些炒作过度的城市将在本轮城镇化的竞争中被重新洗牌，资金远远比我们所想象的要聪明，短期爆炒的投机空间越来越小。 经济强劲的城市才有持续的上涨动能，而房价远远超过同等级城市的，虽然不至于跌得很惨，但已经透支了未来3年房价上涨预期，未来的滞涨，已经越来越清晰... (此文不代表本网站观点，仅代表作者言论，由此文引发的各种争议，本网站声明免责,也不承担连带责任。) |
