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一个多月前的5月9日，来自金地、金科、中国建设集团、远大住工、绿地、碧桂园等地产生态链上著名企业的几百位大佬，齐聚四川宜宾，见证了中国房地产业协会数字科技地产分会的成立。
中国房地产业协会数字科技地产分会正式成立瞬间 中国房地产业协会副会长、金地集团董事长凌克，担任中国房地产业协会数字科技地产分会会长；金科联席总裁方明富，担任数字科技地产分会执行会长；中国房地产业协会副会长、中国建设科技集团副总裁孙英，担任数字科技地产分会顾问；李波担任数字科技地产分会秘书长。 明源君应邀参加了成立仪式。在当天以“数字让地产更美好”为主题的高峰论坛上，多位嘉宾发表了主题演讲，其中干货多多。大家都认为，数字化将是未来10年房企竞争力的重要来源，也是推动地产行业进步的巨大动力。房企、互联网企业、家电企业等等，要携手完成这一轮进化。 为什么要成立数字科技地产分会？中国地产行业的数字化目前到底处于什么阶段？数字化对房企经营到底有什么好处？ 为了解这些问题，在会议期间，明源君先后对话了金地集团董事长凌克、金科联席总裁方明富，下面将对话的精华内容分享给大家。 凌克： 我国房企的数字化目前处于初级阶段 还有很大的提升空间
凌克总在峰会上发表演讲 明源君：您认为，房地产的数字化可以分为几个阶段？我国房企的数字化目前处在什么阶段？ 凌克：我认为，房地产的数字化可以分为三个阶段。 第一个阶段：房地产产业链上的的设计、营销、运营、服务等一些环节实现了部分数字化，但并没有打通。 第二个阶段：从房屋的设计，到后期建造、房企内部经营分析，再到后期的物业等客户服务，整个产业链的数字化能部分打通。 第三个阶段：整个产业链各个环节的90%以上，都可以在数字上体现，而且从前到后基本完全打通。 我国大部分房企的数字化，目前还处在第一个阶段，也就是初级阶段，与华为等高科技企业相比更是如此。 明源君：数字化对于房企来说有什么价值？ 凌克：一般来说，有2个价值，一个是提高效率、另一个是降低成本，这2者又是相辅相成的。 以销售数据为例：早期房企老总看到的，是一周以前的销售数据；现在看到的，是几个小时以前的销售数据；未来看到的，可能就是1秒之前的销售数据。总的来说，看到的数据越接近“即时数据”，决策就越迅速、准确，经营效率也就越高。 整个生产链的数据都越来越准确，越来越接近即时数据，企业内外的沟通成本、交易成本等等，也就会越来越低。 明源君：您为什么会牵头来成立数字化分会？并在宜宾召开这样一个峰会？ 凌克：我牵头做这件事情，主要有三方面的原因： 第一，我是中国房地产协会的副会长，有责任来推动行业的进步。担任数字化分会会长后，更有责任推动地产数字化的进步； 第二，中国房地产的规模很大，全世界每年折合7万亿美金的地产销售，中国要占3万亿，也就是说接近40%，大家都想把公司快速做大做强，所以要快速开盘、快速销售、快速交付，这就要求大家快周转，这就要求房企不断提高数字化水平； 第三，我国大部分房企的数字化还处在初级阶段，有很大的提升空间； 这就是我们来宜宾召开本次峰会的目的。 明源君：金地近年一直在做产品标准化，产品标准化和数字化之间是什么关系？建筑工业化和他们之间又是什么关系？ 凌克：产品标准化是数字化的基础，一定要标准化才能数字化，并且要在产品的标准化和数字化的基础之上做好建筑的工业化。 建筑工业化目前有一些瓶颈，比如，目前内地传统施工的成本，还是比工业化建造低。但是，随着人力成本提高，工业化建造成本更低的临界点将会出现。BIM技术更加广泛的应用也会促进建筑的工业化。 明源君：数字分会成立之后，有什么设想？ 凌克：首先，至少每年都搞一次大的活动；其次，我们会搭建交流平台，让大家可以互相沟通交流。房地产行业要拥抱互联网，地产公司要向互联网公司、电器公司学习。 接着，我们要逐步建立一些标准，比如做BIM的部级的规范标准、协会的规范标准。BIM可以保证所有施工都精确。我们住宅越来越多精细，并且在提供精装修的今天，要求也越来越精确。现在的建筑预制件用得越来越多，也要求更精确。 最后，我们要促进家庭智能化和社区智能化。家庭智能化和社区智能化在地产公司已经有广泛的使用。地产公司做得主要是场景和线下的服务，其他公司做得是大数据、中台和智能终端，我们应该跟阿里、大华、美的、海尔一起配合好，把智能化提高到更高水平。 方明富： 数据的打通将产生巨大价值 全国来看目前园区普遍比住宅做得好
方明富总在峰会上发表演讲 明源君：您觉得数字化对房地产的意义，主要是什么？ 方明富：我觉得主要是可以提升行业精细化管控的水平。 之前，整个地产行业的管理，不管是大房企还是小房企，相对于制造业来说，都比较粗放。建造、运营方面的精细度，都差得远。以建造为例，欧美、日本的装配式住宅都做到相当高水平了，别人的工地很干净，像流水线。 我们传统模式的工地上，建筑垃圾可以堆两层楼高，这背后，是资源的浪费、成本的低效。而要做建筑工业化，就要做BIM、装配式建筑，还要做好工程策划。这些无一不用到数字化建造技术。 明源君：我国建筑工业化应该已不存在技术问题，您觉得迟迟不能推广是什么原因？ 方明富：一方面，有些地方，工业化的成本高于传统建造模式；另一方面，也是最主要的，其实就是产业链上的配套厂商不够、部品也不足。或者工业化部件满足不了开发商的需求，产业链上各相关配套企业发展不均衡，无法实现建筑工业化的需求闭环。 我们金科自己也有项目做过工业化，找配套厂家的时候，非常困难。如果找不到合适的厂家，开发商想做也没办法做。就全国而言，目前就华东的产业链还相对成熟。但是，建筑的构件都很大很重，不可能跨区域合作。如果把建筑构件从华东拉到西南，运输成本可能比建造成本还高。 一般来说，最好是在项目所在城市，就有配套厂商，最远也不能超过2--3小时车程。 未来如果每个城市都有配套厂商，我们就可以像造汽车一样造房子。 明源君：即使每个城市都有了配套厂商，成本高于传统模式会不会也很难推广？ 方明富：对房企来说，看成本是看整个项目的成本。 如果设计数字化、建筑工业化全面实现，就可以实现成本的精细管控，表面看来前期成本高一些，可后期变更很少、建筑垃圾等浪费很少。 更重要的是，设计数字化、建筑工业化可以全面提升企业运营效率、资金使用效率。 现在精装修的房屋，一般26--28个月才能交房，可采用建筑工业化之后，就能节约10个月乃至1年时间。 这里面最核心的原因，是传统模式要等到上层没有“湿作业”之后，才能开始装修。而实施建筑工业化，穿插流水施工后可以边修边装，第四层建起来的时候，精装专业就可以进场施工了。 明源君：现在很多房企都在提“全生命周期”、“赚70年的钱”。金科的“生活服务”，能否和开发、销售数据打通？ 方明富：我们一直认为，从设计、建造、销售开始的数据，如果一直能打通到后端的物业等服务，价值将是非常大的。 首先，客户需求的数据如果汇聚起来，就可以挖掘出新的产品和服务需求。业主买房过程中，他对房屋产品的诉求、家庭成员构成、其他消费习惯等等，我们都有所了解。 这些业主对房子的诉求，收集起来，就可以改善我们的房屋产品设计及配套。 如果一个小区有很多业主喜欢喝茶，我们就建一个茶室；一个小区有很多业主喜欢练瑜伽，我们就引入瑜伽培训；有很多孩子想上兴趣班，我们就引入教育机构。 其次，房屋本身的数据收集起来，对后期的维修、物业服务，将有很大好处。将房屋建造、装修、维修的数据、照片，上传到平台，以后使用中出现问题，就很容易处理。 目前，我们的生活服务集团，在尝试用打通的数据做一些服务。比如去年金融板块有3.2个亿的理财产品，就主要针对业主销售，业主信任我们，我们也了解他们。此外，我们的科技公司及园区服务公司的业绩也在逐年增长，这些都是数据打通带来的好处，是信息化在房地产落地运用的直接体现。 明源君：更具体一些说，对于房企内部管理而言，数字化未来几年可以在哪些方面取得进步？ 方明富：首先是随着5G的实现，会极大改善沟通场景。产人出差很多，平时要坐在一起开会，成本较高。如果能用VR、AR技术，让大家身在异地，却好像面对面沟通，必然有巨大价值。 其次，随着数据大量沉淀，房企内部系统能逐步实现AI化。当你做出一个决策之前，你可以看到系统给出的不同建议和可能的后果。这种决策辅助技术在瞬息万变的市场中，非常有用。 还有，数字化可以进一步提升效率、降低成本。比如，工地上的变化，现在要一天乃至几天之后才可以看到。如果有问题，甚至要砸掉重来。以后通过数字技术在建造前就能全面模拟，几秒钟就能看到结果，作出正确判断。 明源君：金科也有很多产业园，目前数字化做得怎么样？ 方明富：应该说，是领先于住宅的。我们有一个项目，叫重庆两江健康科技城。从这个项目开始，我们打造了一套叫“智慧园区”的系统。通过智慧化、数据化，以及智能物联之后，原来200人才能管下来的园区，现在20多人就能进行管理。目前园区的实时数据80%已经接入系统。 在后台，所有的企业信息都会陈列；每一栋每一层每一个房间的实时情况，都可以进行远程管理；每一台电梯的实时运行情况，每一台空调的使用情况，所有设备都马上可以调取出来；每一层的能耗情况也全部可以进行管控。 停车场哪里停了车，什么车什么时候进去的，也马上可以调取出来。你如果进入园区，你手机会收到信息，指导你去停车。 所有这些，远程通过一个经过授权的平板马上就可以知道，园区的各种消耗也因此可以降到最低。我们还能对入园企业提出有用的管理建议。 明源君：商办、园区的技术，好像一直都领先于住宅，这是为什么？ 方明富：商办、园区的客户都是企业客户，都是公司化的运作和管理，他们对能耗、效率等更敏感，也愿意去降低成本，因为企业本身就是追求利润的。 企业客户愿意为先进的服务买单、企业客户对市场反应更快、同时可以对园区管理提出建设性的意见。而个人客户一般需要更多引导。 一方面是诉求不同，企业客户是使用服务提升工作效率，个人客户是使用服务提升生活舒适度。另外一方面是承受能力不同，企业客户会愿意为高品质服务买单，而个人客户更倾向于压低服务价格，因此需要更多引导。 戳下图体验保利绿地都在用的智慧成本3.0
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