楼市最怕一招：昨天出了详细方案！

转自微信公众号齐俊杰（ID：qijunjie82）

昨天北京疏解非首都功能的会议上，明确了疏解北京市人口的具体方案和具体任务，从总体看，较为核心的北京东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山及被定为“北京城市副中心”的通州，都要减人口。大概今年就要降低人口30万人。以确保北京人口不再增长，到2020年常住人口要小于2300万。城六区的人口每年要下降2-3%，到2020年下降15%。

楼市最怕一招：昨天出了详细方案！

其中，朝阳是大户，人口85.7万，不能再涨了，据说已经减少了9.8万人，还要调降25万的流动人口，海淀也要减少12.9万人，东城区按照常住人口下降3.5%的指标，要减少3.2万人，疏解影响人口12.9万人。西城区方面，也要减人口3.6万人，其中占比最大的是要通过市场和职业教育疏解，带动减少2.8万人。至于最近房价被热炒的通州，也已经做出了规定，第一要承接一部分中心城区的人口转移，第二你也不能人口超过200万。换句话说，你得悠着点。

过去十年房价为什么涨，是因为像北京这种城市，每年要涌进40万人，这还不算流动人口，所以从2010年开始我一直看涨房价，只要是货币超发不改，人口涌入不变，北京房价不可能下跌，况且当时的房价只有2万多，也并不能算贵。但2013年底开始，我的观点转变了，第一是房价3-4年里面翻了一倍，第二是因为人口已经不再增长，未来几年人口将每年减少30万人，呈现一个负向流动。第三货币超发受到人民币贬值影响，资产负债事实上已经收缩了。所以人都没了，房子还是这么多。你拿什么推高房价？

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有人质疑了，北京这么干可持续吗？把这几个市场拆了，还会怎么干，其实注意那几个字，非首都功能，什么是非首都功能，理论上来说什么都是非首都功能，拿美国举例，华盛顿特区一共就60-70万人，除了国会山白宫美联储之外，这城市里什么玩意都没有。没有著名的医院，没有著名的企业，也没有著名的大学，就一所华盛顿大学还凑合，但最顶尖的还是西雅图分校，尽管离着美联储很近，但美国的金融产业基本都在纽约，所以这就是纯粹的首都功能，其他的东西都算是非首都功能。所以他只要想干，就可以不断的往外迁功能，比如把北京政府轰到了通州，立马北京最好的四中就在通州设了校区，一些著名的医院也都弄到了通州。所以这事肯定跑的通，只要部委搬出去，产业就会跟着往外搬。而如果决策层仍然在中心区的话，那么这种事就干部起来，比如廊坊的大学城建了那么多年，但著名的大学几乎都不投入力量，导致了大学城只是大学城，并没有给廊坊带来知识经济的增长，同理现在北戴河也要建大学城，估计也是很难成功，除非把教育部搬到北戴河。

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所以还是说回到房价上，北京已经出了细则，而且各个区县都背上了硬指标，上海也差不多基本上也是一个思路，2020年前严控人口不超过2500万，确保核心区人口负增长。另外，端午节的时候还有一个政策，就是北京将鼓励老年人异地养老，换句话说老人也是疏解非首都功能的一大目标群体。虽然有些不人道，也不道德，但如果刨除了伦理感情因素（勿喷，我也是反对这个政策的，我一直觉得除非领导干部先带头否则凭什么拆散别人家庭），仅仅站在经济的角度上考虑其实是双赢的，北京的房价极高，而相比100公里之外的河北，至少要贵4-6倍，如果河北的医疗设施能够配套跟上，老人们卖了北京的房产，基本可以颐养天年，获得最好的医疗和福利照顾，所以如果这是一个选择而非强制的话，估计可能那些家庭不和睦的，或者子女不怎么孝顺的老人们，会做出这个选择。大的社区式的居家养老服务，肯定要比养老院强。那么届时这些老人，肯定都要卖房出来，转移到河北的养老社区，房地产最怕的供给就会增加，退一万步讲即使到时候仍然没有房产税（房产税3年内必出台），这时候恐怕横盘是横不住的，下跌和拐点将不可避免。一线城市一跌，那么整个楼市将泥沙俱下。不过，我没有湖北副省长那么悲观，什么银行就危机了！房价在这5年内涨了1-2倍，所以跌50%，3年前买房的人，基本都不会是负资产。那又何来断供呢？唯一可能倒霉的就剩这2-3年买房的人，但他们30%的首付已经交了，各种税费和装修加上怎么也得50%以上，主观选择肯定是能不断供就不断供，一旦断供一辈子将失去贷款资格，可能一辈子也买不起房了。当然大量失业确实还不起房贷的除外，这种人中有不少都是炒房的，或者供多套房的，把自己资金链崩的这么紧张纯属就是作，也没什么好同情的。

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