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不同于2008和2012的寒风阵阵，也没有2009和2013的绝地反击，2015年房地产市场的相对“平静”或许在未来一段时间内成为新常态。这种新常态下，房地产销售额还在上升，但是房企的日子却没有那么好过。相比年初，一二线城市的库存压力有所缓解，但是因为三四线的僵局，去库存依然是2016年的艰巨任务。房价依然在涨，房地产税依然在推进，无论看空还是看多，日子还是要继续。
作为与经济增长和民生关系极为密切的行业，说房地产的一举一动都受到举国关注似乎并不为过。对于地方政府，房产和土地市场的温度直接决定了GDP的数字；对于房地产从业者，楼市好坏决定着自己的饭碗；对于更多的普通老百姓，房价的高低则决定拥有一个家的难易程度。自然所有人的眼睛都盯着这个“支柱行业”。
2015年全国主要54城市，累计成交套数达303.8万套，同比上涨13.87%。虽然金九成色不足，但银十到12月住宅市场成交明显上涨，市场成交水平仍处高位，成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势，楼市出现了暖冬。
销售数据不错，房企的日子应该好过，但事实并非如此，因为利润率更低了。截至1月底，沪深两市共计50家上市房企公布了2015年年报业绩预告，其中15家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的6家房企，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比下滑企业达23家，占比约5成。对房企来说，躺着赚钱的日子没有了。地价上涨，营销费用激增，融资成本居高不下，虽然房价也在涨，但房企的利润却被摊薄了。个位数的利润率甚至亏损将成为房企将面临的新常态。
更困难的是，从全国范围来看，库存依然居高不下。国家统计局数据显示，2015年年末商品房待售面积71853万平方米，较2014年年末的62169万平方米再度增加9484平方米。这还是在限购限贷等调控政策全面放开，大多数地方政府下半年不断出台鼓励购房政策的情况下出现的数字。截至2015年11月末，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月，虽然以北上广深一线城市楼市2015年来了一拨绝地逆袭，但是广大三四线城市楼市依然陷在销售迟缓，库存高企的泥潭之中。
2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，这是中央级别的会首次明确要去库存。作为供给侧改革的重要一环，房地产去库存化不但关系到经济结构调整，一定程度上还影响着中国经济的未来。
要去库存，一是调供应，二是促销售。在供应端，2015年土地供应过猛的势头得以有效节制，全国300多个城市土地供应量同比大幅下滑36%。比减少供应更重要的是调整土地供应结构，在库存高企的三四线城市减少住宅用地供应，向地方优势产业加大产业用地供应，促进经济发展，带动地方税收，在销售火爆、存销比快速下降的城市则适当加大住宅用地供应。在销售端，与出台鼓励购房政策相比，保持房价稳定，尽快提高居民收入水平才是治本之策。而这则涉及收入分配和民生保障等更多层面。
值得一提的是，2015年房价上涨势头依旧，为2016年去库存的促销售环节带来更多压力。中国指数研究院百城房价指数显示，2015年12月全国100个城市（新建）住宅平均价格 为10980元/平方米，环比上涨0.74%，涨幅较上月扩大0.28个百分点，同比上涨4.15%，涨幅较上月扩大1.22个百分点。北京、上海等10大城市（新建）住宅均价为20624元/平方米，同比上涨9.25%。
地价上涨、房企融资成本上升，使得房价难以降下来，维持高位的房价又给去库存带来压力，去库存不利使楼市陷入僵局，库存高企又使房企拿地意愿不足，其结果就是房地产投资增速创下新低。2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%。这个数字已经从两年前的20%以上跌至1%，为1998年房改以来中国经历的最差投资数据。房地产投资单月增速已连续5个月负增长。作为房地产生产市场前端的土地购置面积、土地成交价款、房屋新开工面积、竣工面积四个典型指标也连续数月同时出现负增长。
虽然大家都知道房地产难以支撑中国经济转型，但已经习惯投资拉动增长的中国经济要完成经济转型需要时间，这期间房地产和背后的产业链条依然处于支柱地位，何况地方政府对土地财政的依赖短时间内也难以摆脱。维持房地产市场有一定增速，同时又避免泡沫被进一步吹大，将成为房地产新常态下需要走好的“钢丝绳”。
在对房地产影响最大的信贷领域，2015年央行累计实施了五次降息和四次降准。预计这种宽松的信贷环境将会延续到2016年。包括房地产税在内的诸多长效机制正在加快推进步伐，2015年房地产税立法已经进入十二届全国人大常委会立法规划之中。
可以肯定的是，只有规则更加规范，在房地产新常态下，各位“选手”才能有更稳定的发挥。
撰文/刘君
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