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上海师范大学硕士学位论文房产税改革试点对我国住宅价格的影响研究--以上海市为例姓名:周莎申请学位级别:硕士专业:国民经济学指导教师:刘正才201204论文题目:房产税改革试点对我国住宅价格的影响研究——以上海市为例学科专业:国民经济学学位申请人:周莎指导教师:刘正才摘要2002年以来,我国商品住宅价格呈现出快速上涨、逐年攀高的态势,已经严重制约了居民的居住权益,既影响国民经济的健康发展,又危害到社会的稳定与公平。为此,我国政府先后采取了土地政策、金融政策以及行政性调控措施(如限购、限价令)等对住宅价格进行调控和干预,但其效果都刁i够显著。而房产税被认为是房地产市场调控“终极武器”,是政府干预房地产经济活动、促进房地产市场均衡的重要宏观调控手段之一。房产税改革试点直接关系到国计民生,因此在房产税向全国推广之际研究房产税改革试点对住宅价格的影响就显得非常必要。为了研究房产税对住宅价格的影响,本文在理论分析的基础,采纳上海市的数据进行实证分析,通过实证分析去验证理论分析的结果。然而房产税的改革试点推行还不到一年,国内还鲜有学者研究房产(来源：淘豆网[])税对住宅价格的影n向,而采用实证分析的文献更是屈指可数,因此本文的实证分析就显得比较有意义。本文首先从理论上分析房产税对住宅价格的影响机制,建立一个一般静态均衡模型,比较房产税征收前后住宅均衡交易价格和交易量,发现房产税的征收能够从一定程度上抑制住宅价格的上涨:然后分别研究房产税对住宅需求和住宅供给的影响,得出房产税对住宅消费性需求、投资性需求以及投机性需求都具有影响,并通过影响住宅需求结构,从而降低住宅需求;虽然房产税并不会直接影响住宅供给,但是会间接的影响住宅供给,在中长期内,房产税会从一定程度上限制住宅的供给。然后借鉴前面的理论分析以及国内外其他学者相似的研究成果,从住宅需求、住宅供给、住宅交易、宏观经济等几个方面出发,选取生产总值、住宅投资额、住宅竣工面积、住宅销售面积以及消费者物价指数作为影响住宅价格的因素,并把房产税征收当做虚拟变量加入到多元线性回归模型中,进行实证分析,最终的检验结果跟我们预期的相符合,即房产税能在一定程度上抑制住宅价格的上涨。最后的理论分析和实证分析结果表明,(来源：淘豆网[])房产税的征收对上海住宅价格具有一定抑制作用。但是这并不表明房产税的改革已经完全取得了成功,其征收方案还有许多值得我们去改进和完善的地方,房产税改革一项长期而又艰巨的任务。为此本文提出几点政策建议,首先要设置合理的税基与税率;其次应以市场评估值而不是交易值作为计税依据;再次要把房产税纳入到整个税收系统中去调整其征收方案;调控房地产市场、促进房地产市场的均衡还是得遵循经济学的供求原理,主要靠调整住宅需求。关键词:房产税住宅价格住宅供求论文类型:应用研究lUl l I I II I I II II I l ll IIIY2096653Title:The Research about the Influence on the Home Property Tax to theHousingPrice.一Tal(e Shanghai as an ExampleSubject: National EconomicsApp licant:Zhou S haTutor:Liu ZhengcaiAbstract(来源：淘豆网[])Since 2002,the housing price of our country has risen rap id ly year by year,which has restricted the living rights ofour people seriously.And then,it will affectnot only the heakhy development of national economy but also the stability andequity ofour society.In concern ofthese problems,the government has adopted theland policy,fmancial policy,administrativecontrol regulation(such as the limit ofpurchase hoUSing and the limit of homing price)and S(来源：淘豆网[])O on,but its effects are notsignificant.The property tax is considered tO be the”ultimate weapon”to reguhte thereal estate market,which is one of the macro—control means for OLIf government tointervene in economic activities and promote the balanced devebpment of the realest2【te market.The reform of property tax is directly related tO the national economYand people·s livelihood,and therefore,it is very necessary to research the influence Oilth(来源：淘豆网[])e reform of house property tax to the housing price on the occas ion of expand itacross the country.In order t0 study the influeace of the house property tax to housing prices,thispaper adopts the data of Shanghai to carry on empirical analysis on the basis oftheoretical analysis,and verify the results of theoretical analysis through emp iricalanalysis.However the reform of home property tax implementedfor less than a year,there haS been little dom(来源：淘豆网[])estically academic study about the influence of the homeproperty tax to housing prices,while the empirical analysis also is numbered,so thispaper seems to be more meaningful in emp irically·At first.this paper analysis the impact of home property tax on housing price丘om theorctically,and then establish a static general equilibrium model pareIIIthe housing equilibrium price and trading Volume when the house property levied ornot.It ind icated t(来源：淘豆网[])hat the property tax can inhibit the rise of housing price to a certainextent.Moreover,it respectively analyzes the impact of property tax to housingdemand and supp ly.The result is that property tax has impact on consumer demand,investment demand and also speculative demand,and then has reduced the housingdemand through effect housing demand structure.Although the house property taxdoes not have a d irect effect on housing supp ly,but indirectly i(来源：淘豆网[])nfluences the housingsupp ly,it will somewhat limit the housing supply.And then we sclect the gross domestic product,residential investment,pletion area,residential sales area and the consumer price index as the influencefactors of the housing price,舶m housing demand,supply,housing transactions,macroeconomic and SO on several aspects,based on theoretical analysis and otherresearch results,and we also take the house property tax as virtual variable (来源：淘豆网[])which wasjoined in multiple linear regression modeI,then carry on the empirical analysis,thefinal results conform with we expected,the house property tax can inhibit the rise ofhousing price to a certain extent.The last,the theoretical analysis and empirical analysis results show that thehouse property tax can inhibit the rise ofhousing price to a certain extent in ShanghaLBut that does not mean that house property tax reform has pletely,it isneces(来源：淘豆网[])sary tO improve and perfect its collection scheme for US,the reform of houseproperty tax is a long-term and arduous task.This paper also puts forward SOmepolicy suggestions,such as setting up a reasonable tax base and tax rate,taking themarket value as tax basis,taking the property tax into to entire tax system,publishingthe house property tax information publicity,regulating the collection of houseproperty tax fi'om the law.Key words:the house property tax;the housing price;housing demand and supplyPaper Typc:Applied research上海师范大学硕士学位论文第一章导论第一章导论1.1问题的提出2002年以来,在各方面因素的驱动下,我国商品住宅价格呈现出快速上涨、逐年攀高的态势,特别是诸如北京、上海、杭州等一、二线城市的房价己飙升到一般消费群体无法承受的地步。图1.1显示了2002至2009年问我国商品住宅平均销售价格逐年攀升的情况,表l一1显示了2002至2009年间上海市商品住宅平均销售价格逐年攀升的情况。其中2009年全国商品住宅平均销售价格达到4459元平方米,相对于2002年的2092元/平方米,8年问上涨幅度为l 13%。而上海的商品住宅平均销售价格从2002年的4007元/平方米增加到12364元/平方米,增加幅度更是达到208%。5000 45∞4000 35003000 25002000 1500l咖500Ol +全国商品住宅平均销售价格(元/平方米) ./。。//·厂‘.r—,2002 Z口05 Z004 200, Z006 Z00 7 Z008 ZUU9图1.1 2002至2009年我国商品住宅平均销售价格数据来源:中国统计年鉴(2010)房价的过快上涨制约了普通居民居住权益的实现,既影响我国国民经济的健康发展,又波及社会的稳定与公平。为此,我国政府先后采取了土地政策、金融政策以及行政性调控措施(如限购、限房价)等进行调控和干预,但其效果都不够显著。近年来,以税收杠杆来促进房地产市场的健康发展成为学术界和政府相关部门关注的焦点和热点问题。早在2003年10月份的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》就提出了“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”的重要设想。2010年5月,国务院同意并转发了发改委《关于2010年深第一章导论上海师范大学硕士学位论文化经济体制改革重点工作的意见》,要求“逐步推进房产税改革”。2011年1月28日,重庆和上海两市同时在全国率先进行房产税改革试点。2011年5月5日,中国社科院发布的《房地产蓝皮书》建议,目前上海、重庆的房产税试点在“十二五”期问应加快向全国推广。房产税被认为是房地产市场调控“终极武器”,是我国在房地产保有环节征收的税种,其征收直接增加了房产所有者的持有成本,是政府干预房地产经济活动、促进房地产市场均衡的宏观调控手段之一。房产税改革试点直接关系到国计民生,因此在房产税向全国推广之际研究房产税改革试点对住宅价格的影响就显得非常必要。表1.1 2002至2009年上海商品住宅平均销售价格年份上海商品住宅平均销售价格(元/平方米)2002 4007 2003 4989 2004 5761 2005 6698 2006 7039 2007 8253 2008 8115 2009 12364数据来源:中国统计年鉴(2010)1.2研究背景及目的1.2.1研究背景我国学者已经对房产税进行了相当多的研究,根据对房产税发展历程的研究结果,我们可以将我国的房产税发展大致分为四个阶段。第一个阶段,房产税初步形成阶段(1950年到1972年)。新中国成立后,全国财政面临严重的困难,为了恢复和发展国民经济,实现财政收支平衡,加强税收工作就成了当时的首要任务。因此,1950年1月颁布了《全国税政实施要则》,建立各级税务机构,并开始征收包括印花税、遗产税、房产税、地产税等在内的14种税收;1950年6月又调整税收,将地产税和房产税合并在一起成为房地产税。1951年8月,国务院又继续公布了《城市房地产税暂行条例》,该条例提出丌始在全国正式征收房地产税。1956年我国社会主义改造完成后,经济关系出现重大改变,而为了适应计划经济的要求,1958年又对税制进行简化,2上海师范大学硕士学位论文第一章导论但这次房产税制却没有变化。第二个阶段,房产税萎缩阶段(1973年到1983年)。在苏联的“非税论”影响下,中央政府认为税收只对财政的产生影响,而不具有调节经济的功能,于1973年开始实施工商税制改革,对城市房地产税的征税范围进行调整,只对房地产管理部门、个人以及海外侨胞征收,而将对国内企业征收的城市房地产税合并到工商税之中。此时,城市房地产税虽然在名义还是一个单独的税种,但其经济调节功能已经被大大的削弱了。第三个阶段,房产税恢复和重建阶段(1984年到1993年)。改革开放以后,原城市房地产税中的有关规定已不符合我国实际情况,因此有必要把城市房地产税进行改革,将其分为土地使用税以及房产税两种。1984年10月,国务院再一次宣布对国有企业进行利改税,恢复征收房地产税,而且还从城市房地产税中把房地产税分离出来了,将其改为城镇土地使用税以及房产税两种不同税收。接下来几年,国务院义陆陆续续地颁布了一系列有关房地产税方面的条例,比如《中华人民共和国房产税暂行条例》,《城镇土地使用税暂行条例》以及《耕地占用税暂行条例》等,这些条例的颁布标志着我国房产税开始了恢复和重建。其中,最重要的是国务院在1986年9月颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,该条例规定房产税把城市、县城、建制镇和工矿区等房产作为征税的对象,而将房产的原值或者房产的租金收入作为计税依据,并将个人所有非营业用的房产(即个人住房)予以免税,可见此时房产税的征收对象只限于营业用房产。第四个阶段,房产税的完善阶段(1994年至今)。20世纪90年代中后期,社会主义市场经济在我国已经初步建立,1994年进行的税制改革对我国房地产税的计税依据以及征税范围都进行了一定的修改,并且还增加了一个新的税种——土地增值税,从而对房地产税收有关土地环节的税收行了完善,我国的房地产税收体系开始逐步走向合理化;2003年在中国共产党召开的十六届三中全会上,我国又提出了物业税改革的基本思路,要求在“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”,然而物业税在“空转”了许多年之后却没有正式征收,最后不了了之;2010年以后,有关房地产税制改革又出现了新的调整思路,即用1984年提出的房产税来代替之前提出的物业税,这样就可以大大简化新税种征收的流程。2010年12月,国务院常务会议初步同意在部分城市3第一章导论上海师范大学硕士学位论文对个人住房征收房产税进行试点改革。2011年1月,重庆和上海两市同时开始进行房产税改革试点。由上述的房产税历史沿革可以看出,房产税在我国早已有之,现行重庆、上海两市房产税试点只是对原有的房产税进行改革。至1998年我国取消福利分房以来,居民住房的商品化使得一些居民拥有多套房产,而一路攀升的高房价也使得普通居民的居住权益难以实现,原有的房产税条例己不适合当今的经济发展形势。房产税的改革试点将有利于完善我国在房地产保有环节征收的税种,从而在一定意义也就改变了我国在财产税征收方面的滞后状态。本文正是在第四个阶段的基础上研究上海房产税改革试点对住宅价格的影响。1.2.2研究目的近年来我国商品住宅价格上涨过快,被认为是房价调控‘终极武器”的房产税于2011年1月28日开始在重庆和上海两市试点,对房产税是否能调控房价顿时成为学术界讨论的焦点。2011年5月5日,中国社会科学院在发布的房地产蓝皮书中建议,目前上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广,并指出开征房产税不仅可增加地方财政收入,形成稳定的税收来源,也可抑制房价过快上涨,调节收入分配差距,实现“削贫富差距之峰”的效果。房产税作为我国在房地产保有环节征收的税收也是政府干预房地产经济活动、促进房地产市场均衡的宏观调控手段之一,本文希望通过对房产税对住宅价格影响机理的分析,采用实证分析的方法,研究房产税改革试点对上海市住宅价格究竟有没有影响,有何影n向等,用来验证房产税改革试点是否达到了上述几个改革试点的目的。首先,本文从理论上研究房产税对住宅价格的影响,建立一般静态均衡模型,对比分析房产税征收前后的住宅价格,研究房产税改革试点对上海市住宅价格究竟有没有影响,以及有何影响等。其次,国内外许多相关的理论和实证研究都已经证明了房地产税对住宅价格具有十分明显的影响,但是长期以来,我国的学者以定性分析的方法来研究房地产税对住宅价格的影响,所以实证研究的文献就相对较少,而且仅有的一些文献也多集中于研究总量数据。因此本文希望通过对上海市房产税改革试点如何影响住宅价格进行实证分析,为以后的学者做研究提供一些帮助。最后希望本文实证检验的结论以及根据实证检验而提出的有关房产税改革的政策建议,能够为房产税试点在其他城市或地区的推广提供一些建议,甚4上海师范大学硕士学位论文第一章导论至能够为政府通过对房地产保有环节征税来调控房地产市场提供理论依据。然而,从研究的理论意义上来说,本文通过研究我国房产税改革试点对住宅价格的影响,即房产税对住宅价格影响的机理,进一步从实证上研究房产税改革试点对住宅价格的影响,在一定意义上可以丰富和完善有关房产税和住宅价格之间关系的实证研究。再者,从现实的角度来看,本文基于实证分析而提出有针对性的房产税改革试点的政策建议,也为政府通过完善我国房地产保有税调控房地产市场提供依据。1.3研究内容及方法1.3.1研究内容本文的研究内容大致包括五部分如下:第一部分,论述选题的背景及意义等。通过目前上海市正在进行的房产税改革试点这一背景的介绍,提出了本文所要研究的问题——房产税改革试点对上海f住宅价格影响的实证分析,然后介绍了本文的研究背景以及研究目的。最后再介绍了本文所运用的研究方法以及技术路线,以及本文研究的创新点。第二部分,这一部分是文章的文献综述部分,主要是对跟本课题相关的一些研究的综述。首先是对房产税征收的基本理论的介绍,介绍房产税以及与房产税相关的税种对住宅价格影响的理论分析。然后系统的论述了国内外的研究现状,魂并对存在的问题提出本人的一些见解。第三部分,这~部分是对房产税如何影响住宅价格进行理论分析。通过房产税对住宅供给和需求两方面的研究,分析房产税对住宅价格影响的作用机制。然后在该作用机制的基础之上,分别从住宅需求和住宅供给出发,研究房产税对住宅需求以及住宅供给的影响。第四部分,这部分是本文的核心,根据第三部分的理论分析以及所查阅的数据资料,结合上海市的房产税改革试点实际,设定一个模型,进行相关的回归分析。最后根据上述的实证分析的结果进行讨论。第五部分,根据上述的理论分析以及实证分析,得出本文的结论,即上海市目前进行的房产税改革试点,究竟对上海市住宅价格有没有影响,有何影响做出判断,以及房产税改革试点是否达到了政府进行改革的目的。最后,由于本文是首次对上海房产税试点的影响做出实证分析,而且试点时间不到一年,数据的不5 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