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??最近10天，北京拍出了3宗热地，分别位于孙河、东坝、石榴庄，全部被两家或两家以上的房企联合夺得。在高价地频出的背后，是同一个区域部分房企联手拿新高价地，试图想方设法为老高价地解套。而这些房企也不能高兴得太早，因为新高价地的定价受到区域发展不均衡的制约，存有一定难度。 ??上周四，北京晨报记者冒雨赶到东坝，看到在同一个区域聚集着首开龙湖·天璞、恒大华府、保利首开天誉、利锦府等多个高端项目。记者走进利锦府售楼处，该项目销售员热情地迎上来说，“我们项目处于东坝较好的位置，临近未来规划的第四使馆区和国际商务区，附近会有新建地铁设站。与周边几个即将入市的豪宅项目相比，我们房价比较合适。目前出售的是三居室户型，均价59909元/平方米。” ??为了促使记者下决定买房，谈起东坝拍地的“战局”。“前两天最新拍出的东坝南区一宅地，被保利首开龙湖联合体以42.5亿元夺得，楼面价超过5万元/平方米。按这个价格推算，该地块打造的高端项目未来售价有可能达到10万元/平方米。在新地入市后，我们项目的价格会做出调整，下次开盘出售的住宅均价在7万元/平方米左右。”听说东坝出了新地，前来看房的人明显增多了，大家多是抱着“买涨不买跌”的心理。 ??与利锦府有所不同，首开龙湖·天璞、恒大华府、保利首开天誉都未开盘。9月11日，首开龙湖·天璞对外亮相，打响东坝豪宅竞争的“新战役”。据龙湖相关人士介绍，首开龙湖·天璞是龙湖在东坝打造的首个“天璞”系产品，定位为顶级精装平墅，价格未定。 ??据了解，恒大华府、保利首开天誉也会在近期开盘。“近两年在东坝拿地的项目将会陆续上市，其中首开龙湖·天璞和保利首开天誉将会率先入市，两个项目纯商品住宅部分的折合楼面价都超过3万元/平方米，预计价格将在7万元/平方米以上。”亚豪机构市场总监郭毅说，新地的入市，必然会推动区域房价的上涨，未来东坝区域豪宅价格将会达到10万元/平方米。 ? ??今年8月31日至9月9日，北京总共有4宗宅地高价成交，其中出了3块地王。北京晨报根据北京市国土资源局的官方数据发现，这3宗地王全部是由两个或两个以上房企联合拿地。8月31日，中铁建和方兴联合体以50.25亿元、配建18600平方米公租房的代价夺得丰台区石榴庄村一宅地。9月2日，保利首开联合体以64.83亿元、异地建设保障房27500平方米夺得孙河一宅地。9月8日，保利首开龙湖联合体以42.5亿元、配建限价房55000平方米代价抢到东坝一宅地。根据亚豪机构、中原地产、相关房企测算数据，上述三块地折合楼面价分别为6万元/平方米、5.5万元/平方米、50081元/平方米。 ??伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“在北京地价不断攀升的情况下，多家房企联合拿地会成为一种新常态。这样可以减轻资金压力，还可以有效地分散风险。 ??易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“部分房企已在同一个区域拿到地王，后续就会联合在一起去拿新地王，以便掌控区域项目的定价权，有利于老地王项目解套，同时还能有效防止各个地王项目出现价格战。”“对于联合拿地中的操盘企业来说，在同一个区域拿到两块地王，新地王的地价会高于老地王的地价，有利于促进老地王项目的销售，提升老地王项目的利润空间。这是地王解套的一种方式。”郭毅说。 ??对于房企联合拿高价地的原因，龙湖地产相关人士说，“在复杂的市场环境下，集团坚持控制成本，理性拿地以及扩大合作的稳健投资策略。此次与保利、首开合作拿下东坝一宅地，可以利益共享、风险共担。”但直到截稿前，首开方面没有正面回应。 ? ??亚豪机构市场总监郭毅对北京晨报记者说，“今年北京商品住宅供地比去年减少了250公顷，在此基础之上，目前北京仅完成了供地计划28%。土地供应的稀缺，是造成房企抢地的重要原因。” ??第一太平戴维斯市场研究部高级经理董月、易居智库研究总监严跃进都表示，与二三线城市相比，一线城市楼市复苏相对较快。由于一线城市购房需求旺盛，交易比较活跃，所以房企纷纷回归一线城市抢夺热地。“像碧桂园、九龙仓这样的房企收缩二三线战线，进京赶考拿地，再加上北京原本就有多家国企，导致北京土地市场竞争不断加剧。这些房企为了争夺热地，就会不断推高北京地价，使得高价地频繁出现。”郭毅说。 ??北京高价地频出将会推高房价，已成为多位业内人士的一致看法。高价地项目卖到什么样的价格可以被市场认可呢？“高价地项目的定价并不是房企单方面决定的，而是取决于市场供需之间的博弈。购房人通常会从产品、总价、资源、服务等方面来衡量价格是否合理，如果高价地项目定价不合理，就会出现滞销的情况。”郭毅说，为了赢得购房人的认可，房企往往会不遗余力地打造高价地项目，为项目增加附加值，使得高价地项目的价格能够与购房人心理价格相匹配。 ??董月认为，高价地项目定价要得到市场认可并不容易。董月表示，“东坝地区原有中低端住宅与新兴的高价地项目同处于一个区域，再加上该区域现有配套不够完善，就给这些高价地项目定价造成了压力。同样的情况在京西南地区也存在，所以京西南的新兴高价地项目在定价上会存有一定难度。 ??北京晨报记者 武新
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