房产项目资本金比例下调5% 中高端住宅开发松绑

??每日经济新闻记者王辛夷

??本月初，国务院常务会议上传出了调降项目资本金比例的消息，被认为是增加有效投资、降低投资门槛的重要措施。昨日（9月14日），中国政府网公布了《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（以下简称《通知》）。

??《每日经济新闻》记者注意到，在降低城市和交通基础设施以及玉米深加工项目资本金比例之外，《通知》对房地产开发项目作了明确规定，虽然保障性住房和普通商品住房项目并不在获益范围内，但“其他项目由30%调整为25%”。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时称，中高端住房项目、办公楼、商业用房项目等均包含在《通知》所说的“其他项目”之列，尤其是中高端住房项目将是这一政策的最大受益者，该政策向改善性住房项目释放了积极信号。

??“房地产投资的下滑对于中国经济的整体拖累作用非常明显。”中国人民大学教授刘元春对《每日经济新闻》记者表示，“下半年房地产复苏的速度，左右着中国经济本轮触底反弹的时点和反弹的模式。”

??然而，近期房地产方面的数据并不乐观：今年前8个月，全国房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比1至7月份回落0.8个百分点，回落幅度比1至7月份扩大0.5个百分点——这是2009年以来的最低水平。

??严跃进认为，在宏观经济疲软的态势下，无论是固定资产投资还是房地产投资，增速都在放缓，这引起了行业一定的焦虑。

??早在2009年，众多利好房地产市场的措施中，有一条和本次《通知》中的措施可以类比，即“普通商品住房项目投资的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，其他项目也降低至30%”。

??按照2008年3万亿元的房地产投资数据测算，这一措施至少释放了3000亿元资金。而今年截至目前的投资额已经超过6万亿元，即使调降幅度仅为5%，对应的资金规模也不可小觑。

??严跃进认为，对于《通知》中的“其他项目”来说，通过降低注资资本金的门槛，能够促使相关房企在企业设立和财务成本节约方面产生利好效应。

??改善型项目受政策呵护

??那么本次受益的“其他项目”主要包括哪些？严跃进介绍，应该包括非保障房和普通住房项目，实际上主要是中高端项目。这些项目户型一般在120平方米以上，销售均价超过城市房产均价两倍的水平，同时项目的地段优势、装修等都是非普通住房类型。此外，“其他项目”中也包括办公楼和商业营业用房等商业地产。

??严跃进分析称，本次调降资本金比例，保障房和普通住房项目不在其中，这一方面是因为此类项目之前已经有政策优惠，另一方面也是在向改善性项目释放积极信号。

??中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者，随着我国人口出生率的逐渐下降，预计到2020年以后，我国商品房的刚性需求将逐步降低，住宅市场将逐步向改善性需求转变，到2025年改善性需求将超过刚性需求。

??在今年的政府工作报告中，国务院总理李克强明确提出支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展——这是2009年后首次明确“支持改善性住房需求”。

??随后多部委联合出台的楼市新政也被认为聚焦改善性住房需求。严跃进认为，这些政策释放后，鼓励了此类房地产企业去库存，回笼资金。他表示，调低房地产资本金的要求，某种程度上会使得房企可用资金开始增加，在一定程度上等于“解放”了房企内部的一部分资金。加上前期去库存回笼资金，本次资本金管制放松，可以鼓励这部分房地产企业积极地拿地和投资，对于房地产企业后续积极补库存、维持供求平衡等都有积极的意义。《每日经济新闻》记者注意到，固定资产投资项目资本金制度自1996年建立以来，对改善宏观调控、调节投资总量、调整投资结构、保障金融机构稳健经营、防范金融风险等，发挥了积极作用。2004年，为应对当时经济过热适当调高了比例，2009年为应对国际金融危机适度调低了相关比例。

??此次调整，除了前述对房地产行业的影响，总体上围绕优化投资结构，对2009年确定的固定资产投资项目资本金比例及进行了完善，合理降低投资门槛，有利于提高投资能力，增加有效投资，加快补上公共产品、公共服务及其他发展“短板”，通过改革促进结构调整和民生改善。

??此次调整主要坚持了三项原则。一是总体调低。除产能严重过剩行业外，其他项目的最低资本金比例总体调低5%。二是有扶有控。适度调低有利于增加有效投资行业领域的项目资本金比例，比如，关系国计民生的港口、沿海及内河航运、机场项目，铁路、公路、城市轨道，以及玉米深加工等项目。同时，城市地下综合管廊和急需的停车场项目，以及经国务院批准、情况特殊的国家重大项目的资本金比例可比规定比例再适当减低。三是独立审贷。金融机构要按照国家有关规定和风险可控、商业可持续原则独立审贷，切实防范金融风险。