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??未取得销售许可证，项目开发商不得向购房者收取意向金、定金、排号费等任何费用，这已是房地产行业的常识。 ??日前，市民张先生向北京商报记者报料称，他一直关注的国瑞城写字楼项目日前给他发来邀约短信称，国瑞大厦将于近期销售，目前开始接受排号，意向客户需缴纳20万元的排号费。北京商报记者赴售楼处核实发现，该国瑞大厦的确存在尚未取得销售许可证就收取排号费的情况。如果根据《商品房销售管理办法》，不符合商品房销售条件的，企业不得向买受人收取任何预订款性质的费用的规定，国瑞大厦有违规嫌疑。 ??“国瑞大厦写字楼明日起开始排号，销售面积90-360平方米，预计售价6万-7万元，需缴纳20万元排号费，开盘时按排号顺序选房。”这是张先生8月底收到的国瑞城销售人员发送的邀约信息。 ??“20万元的排号费是不是太离谱了。”张先生对北京商报记者说，不光是金额数目比较大，更重要的是，他无法确定开发商收取的20万元的排号费是否合理合法。而且他担心，如果他一旦不想购买了，开发商是否能将钱如数退还给他。 ??带着张先生的疑问，记者走访了国瑞城售楼处。项目的一位销售人员告诉记者，该项目写字楼目前处在排号阶段，尚未正式开盘销售。认购客户需缴纳排号费5万元，项目售价为5.6万-6万元/平方米。其中，排号费与之前项目售楼邀约短信中所说的20万元金额差别比较大。为此，记者再度通过电话咨询另一位项目销售人员，得到的答复是排号费20万元。这令记者不禁感到疑惑，同样的排号费居然出现不同金额，是否过于随意。 ??“开发商收取的排号费金额多少并不重要，关键在于是否收费。”一位熟悉房地产政策法规的专业人士告诉记者，除了认定是否收费的事实之外，认定开发商是否违规的另一个条件就是确认该项目是否已经取得销售许可证。 ??国瑞城销售人员告诉北京商报记者，“国瑞大厦写字楼属于开发商自持商业项目，建成后并未对外出售，此次是对办公间进行分割销售，面积90-360平方米。排号期间收取的排号费，由开发商收取，项目目前正在办理销售许可证，预计销售许可证在1-2个月之后会取得，届时将正式开盘销售”。 ??为此，北京商报记者采访了市住建委相关部门，市住建委在查验后表示，国瑞大厦由北京国瑞兴业地产股份有限公司开发建设并进行现房销售，该项目已办理现房确认。 ??记者查阅市住建委官方网站，在现房、非住宅类项目分类中查到，国瑞城办公类产品最近一次取得销售证是在2011年，但面积大都超过1000平方米以上的“大户型”。与本轮正在销售的面积为90-360平方米的“小户型”相比完全不同。这个情况在销售人员那里得到了印证，“国瑞大厦产权性质为50年的商业立项，目前还剩39年。之前项目拿证的户型面积过大，销售起来比较困难，现在根据客户的需求重新对户型面积进行切割划分”。 ??业内人士表示，对已取得销售许可证的项目进行户型面积重新分割销售，需要重新报备、审批，这也是该项目需要再度取证的原因所在。 ??根据我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，“出卖人(开发商)未取得商品房销售许可证明，与买受人(购房者)订立的商品房预售合同，应当认定无效。若预售合同被认定无效，开发商应及时返还已收受的房款及定金，作为导致合同无效的过错方还应承担因此给购房者造成的损失。如故意隐瞒未取得预售许可证的事实，还可要求其承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”。 ??“现在排号的顺序就是未来选房的顺序，20万元的排号费在您正式签订购房合同时，将充入房款中。”当记者询问排号费的性质时，销售人员这样向记者解释。而且她表示，如果客户反悔了，也可以申请退回。同时她进一步表示，目前已卖出两套面积在800平方米左右户型。 ??业内人士表示，尽管该项目销售人员在排号费金额上出现了5万与20万元的两种不同口径的说辞，但至少能够确认该项目在暂未取得销售证的情况下，有收取或者准备收取排号费的行为。 ??按照我国房屋销售管理的相关规定，未取得销售许可证的开发商不得向购房者收取包括意向金、定金、认筹金、排号费在内的任何费用。 ??2001年由建设部发布的《商品房销售管理办法》第二十二条规定：符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵做房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。 ??按规定，商品房销售条件是“五证齐全”，其中包括《商品房销售(预售)许可证》。如此推论，国瑞大厦尚未取得销售许可证，也就是不符合商品房销售条件，因此不应收取该项目销售人员所说的排号费或是认筹金这样带有预订款性质的费用。 ? ??一位不愿具名的开发商表示，收取排号费对于企业来说有时也是无奈之举。毕竟这是筛选客户、锁定客户的最佳方式之一。他告诉记者，开发商在没有获得销售证前，交排号费的客户购买意愿和诚意更为强烈，这个手段能在楼盘前期蓄客阶段筛选出“有效客户”，节省人力、时间等各项成本，从而避免开发商误判市场形势，保证项目开盘时能获得良好的去库存效果。 ??“不论以什么名目，直接收费已经被政策明令禁止。”上述开发商介绍，不少开发商只能采取隐晦方式，比如要求客户在某家指定的银行存入固定金额等。 ??此外，一些楼盘以与电商联合搞优惠活动的名义，如交3万元抵10万元等，通过电商平台收取此类费用，虽然这属于打擦边球行为，但毕竟这种形式是以电商名义收取相关费用。而国瑞大厦写字楼在未取得销售许可证的情况下，以开发商名义收取排号费则明显不妥，甚至有可能涉嫌违规。 ??易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在没有销售许可证的情况下，任何行为如果有明显的销售倾向，都是违规或违法的。而上述排号费缴纳的做法，其实就是通过排号来实现变相的销售。从房企角度看有一定的风险，从购房者的角度看，也有被“套牢”的风险。 ??市住建委在答复记者采访时表示，按照《商品房销售管理办法》第四十二条的第六项内容规定，房地产开发企业在销售商品房中有不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的，将处以警告、责令限期改正，并可处以1万元以上、3万元以下罚款。 ??同时，市住建委表示，确认项目是否违规收取定金或类似定金形式的费用，需要取得相关证据，若违规，则可通知区住建委的执法大队前往违规公司现场执法。 ??北京商报记者打电话到国瑞大厦售楼处，提出就收取排号费的问题采访项目营销负责人，工作人员表示会立即通知其营销主管领导，但迟迟未有回音。此后，记者再次致电，该工作人员表示其领导已经知晓此事，但不能提供领导电话接受采访。记者再三表示希望项目营销负责人给予回应，但始终没能得到回复。 ??此后，北京商报记者尝试通过多种途径联系国瑞大厦开发商——北京国瑞兴业地产股份有限公司，希望就此事得到相关解释和说明。但其对外联系的官方电话始终没人接听。同时，其商业地产市场部工作人员也表示对此事不了解，也不方便帮忙联系相关人员。此后记者分别致电北京国瑞兴业地产有限公司母公司国瑞置业董事长张章笋及执行董事张瑾的电话，但二人电话均处于关机状态。无奈记者试图通过短信方式采访，但截至记者发稿，始终未能得到该公司管理层的答复。 ??北京商报记者 赖大臣 董家声 彭耀广
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