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??近日，楼市三项利好政策齐发：8月31日晚间，住建部、财政部、央行联合发布通知，调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的，购买二套房最低首付款比例降至20%。 ??8月27日，商务部网站挂出《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，十年“限外令”松绑。而就在几天前，中国人民银行下调了金融机构人民币贷款和存款基准利率。 ??自去年房地产行业进入深度调整后，利好政策不断。在这些利好政策的推动下，楼市逐渐回暖。全国100个城市（新建）住宅均价在经历了连续10个月同比（与去年同月相比）下跌后，也于8月止跌，上涨0.15%。 ??但是由于上半年房地产企业仍处在去库存的阶段，上市房企的半年报并不亮眼。不过有业内人士表示，随着楼市传统旺季的到来，今年楼市“金九银十”或可期。 ? ??从上半年销售额来看，万科以1099.6亿元的销售额稳坐行业第一，但21.4%的毛利率和9.6%的净利润率排名难以与销售额的排名相媲美。 ??根据绿地、万科、保利、招商等60家房企发布的半年报数据计算，由于行业利润整体下滑，房地产上市公司净利润率已跌入10%。中原地产首席分析师张大伟分析认为，“2014年房企的平均净利润率为10%，在2013年净利润率高达11.97%。预计随着中小房企集中公布半年报，平均净利润率可能会继续下调”。 ??中原地产研究部统计数据显示，绿地、万科、保利、招商四家房企净利润率分别为4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。截至目前，公布半年报的房企合计60家，这60家房企营业收入合计为3011.4亿元，而净利润只有252.57亿，净利润率为8.4%。 ??从毛利率来看，中海、华润置地、富力地产这些房企表现较为抢眼，毛利率都超过30%，但其毛利率与去年相比也有所下降。而保利地产虽然是以36.24%的毛利率略超市场预期，但其与去年同期相比也仅微增2.44个百分点。 ??从销售额来看，万科以1099.6亿元的销售额稳坐行业第一，但21.4%的毛利率排名难以与销售额的排名相媲美。 ??张大伟表示，综合来看，多方面原因造成行业净利润率的持续下调。首先，销售压力依然很大。虽然全国一二线城市房市回暖，但三四线城市的房市依然处于调整过程中，以价换量在持续；其次，对房企来说，对内对外融资成本吞噬了利润；此外，房企一二线拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式已经难以维持。 ??事实上，早在今年年初时，不少房企都将今年定义为“去库存年”。确实，随着楼市的各种利好，上半年楼市去库存化特征明显。而且，今年上半年房企拿地仍比较谨慎，CRIC、易居研究院数据显示，2015年1月至7月，10大典型城市土地出让金收入3594亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降31.9%、23%。 ??从部分房企已公布的半年报也可以看出，房企上半年的拿地面积在减少。碧桂园上半年拿地面积达755万平方米，万科为688万平方米。而除去未公布的富力地产跟龙湖地产外，招商地产拿地最少，还未破百万平方米。 ??在如此的行业背景下，一些中小房企难以为继，只得退出。8月18日，浙江广厦发布公告，决定在未来3年内逐步退出房地产行业。同策房产咨询研究部统计发现，众多房企正在“淡出”。例如，莱茵置业更名为莱茵体育，证大置业也试图谋求转型退出房地产市场。 ? ??从今年9月1日起，拥有1套住房并已结清购房贷款的二套房，公积金最低首付款比例降至20%，而在5个月前，“3·30”新政已将申请公积金贷款的二套房最低首付比例下调至30%。 ??在楼市乍暖还寒之际，楼市利好政策不断推出。 ??8月25日晚，央行再次发出降准、降息的通知。根据央行发布的消息显示，最近一轮频繁降息始于2014年11月22日，之后在2015年的3月1日、5月11日和6月28日均出现了每次0.25个百分点的降息，包括最近一次降息，此轮降息前后共出现了五次，累计降息1.4个百分点。 ??目前，5年期以上房贷利率已降为5.15%，个人住房公积金5年以上贷款利率为3.25%。对比来看，现阶段的商业房贷利率几乎是近10年来的最低水平，而公积金贷款利率也处在历史最低水平。 ??这样的连续下调，最受益的无疑是广大购房者。以贷款100万元，20年为例，降息前每个月月供为6822.52元，而降息后月供为6682.7元，每个月月供减少了139.82元，20年下来降息前的本息合计是163.7万元，而降息后为160.4万元，降息后为购房人节省了3万多元的利息。 ??“全国从2015年以来，已经有超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，其中包括北京、上海等有超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。整体看，全国层面的公积金政策刺激逐渐对市场增加影响。”张大伟分析，从北京市场看，持续降息特别是公积金等政策的变化有利于房市回暖。 ??与降息带来的负担减轻利好类似，8月31日，住建部、财政部与央行联合发布通知，从今年9月1日起，拥有1套住房并已结清购房贷款的二套房，公积金最低首付款比例降至20%，而在5个月前，“3·30”新政已将申请公积金贷款的二套房最低首付比例下调至30%。 ??中国指数研究院副院长黄瑜认为，公积金二套房政策能进一步刺激部分改善性需求入市，将利好二线城市库存去化，“从重点城市公积金额度及占购房款比例来看，重点二线城市公积金贷款额度已可满足当地的基本住房贷款需求，也将是此次公积金新政的主要受益对象。” ??值得注意的是，新颁布政策除降低购房者压力外，还扩大了购房者人群。8月27日，住房城乡建设部、商务部和发改委等六部委联合发布的《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，正式放松外资投资我国房地产相关规定，允许境外机构在境内设立分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用和自住商品房。 ??有分析称，今年“金九银十”交易量有望再度攀高，全年楼市成交量或创3年来新高。 ??在频频发布的利好政策推动下，多位业内人士表示，购房成本的降低将刺激购房者积极性，有望为楼市即将到来的“金九银十”增加成色。 ??伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析指出，“金九银十”交易量有望再度攀高，全年楼市成交量或创3年来新高。不过，在目前以去库存为主基调的市场大背景下，交易量的回暖并不会引发房价的大幅上涨，房价将相对平稳。尤其对于北京楼市来说，基于通州加强版限购的政策态度，房价大幅上涨的可能性不大。 ??有业内人士指出，此次央行降息搭配降低存款准备金，将重新为银行释放更多流动资金，缓解各家银行的放款压力。受益于内部资金流动性的宽裕，今年各家银行的首套房贷款利率均保持优惠。以往进入下半年后，各家银行的贷款利率都呈上涨或紧缩态势。今年央行的连续降息使得房地产贷款利率保持企稳态势，尽管四季度个别银行不排除会收紧利率至基准水平，但预计大部分银行仍将保持现有的优惠力度。 ??张大伟也认为，央行下调贷款利率和存款准备金率旨在刺激整个经济环境，维持平稳上涨，这对大部分开发商来说是利好消息。目前房地产市场的资金链依然比较紧张，贷款利率下调对于极缺钱的开发商来说，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。可以说，房企最困难的时期应该已经过去。 ??当然，降准降息不可能使全国楼市出现全面上涨。事实上，按一二线城市与三四线城市划分，房地产市场已经出现了两种完全不同的走势。未来政策刺激效果将集中体现在一二线城市，而三四线则会越来越差。当然，一二线城市楼市价格暴涨也会导致问题的出现。由于市场资源过分集中在一二线城市，目前大部分企业已经转向一二线城市拿地，导致“地王”频繁出现，三四线城市楼市有可能会加剧恶化。 （向森 来源：中国商网）
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