|
??8月底9月初，北京丰台石榴庄和朝阳孙河两个楼面价均超过5万元的地王出炉，再次习惯性地将北京的土地市场引向亢奋。 ??实际上，最近几年，这样的新闻在北京乃至上海，都层出不穷。一个普遍的解释是，房地产将资金投向一线城市，以规避正在发生剧变的中国房地产市场的风险。 ??在一系列用心良苦的刺激措施出台之后，2015年的中国楼市，三四线城市依旧坐怀不乱，不见起色，仿佛油尽灯枯；二线城市表现良莠不齐，总体上依然处于去库存阶段；唯有一线城市，灯芯一拨就点亮，给点阳光就灿烂，地价与房价齐飞，一手共二手一色。 ??一线城市，真的就是大型房企的斗兽场、资金最后的避难所？在笔者看来，恐怕也没有那么容易。 ??在全国十大典型城市中，一线城市地价今年上涨明显。7月份，楼面价均价为9205元/平方米，同比上涨高达40.1%。2015年以来平均楼面价8921元每平方米，同比2014年全年的7631元涨幅高达16.9％。中原地产市场研究部的统计数据显示，以一线城市的住宅土地为例，2015年供应的土地均价为14432元每平方米，同比2014年的11679元每平方米涨幅达23.6％。 ??政府放地少，土地供应稀缺，加之大型房企纷纷向一二线核心城市战略转向，一线城市土地市场的争抢持续出现，楼面价格节节攀升。 ??地价暴涨，当然要通过拔高产品定位才能把成本拿回来，加上利润需求，在北京等一线城市，不可避免地就出现了五环内城区新增普宅几近消失、项目普遍豪宅化的趋势。 ??尽管北京、上海高端住宅市场在不断扩大，豪宅价格水准也在不断提高，但是，如果遍地天价豪宅，这样的楼市真的会有未来吗？ ??不会有未来，毕竟豪宅需要有人购买和接盘。问题的根本恰恰在于，豪宅新盘的定价体系完全脱离了过去若干年来形成的楼市梯次消费结构的基本规律，脱离了豪宅购买者的增长逻辑，将过去金字塔塔尖的豪宅购买群体，一下子变成了脱离金字塔塔身的高不可攀的空中楼阁。如果天价豪宅供应量骤增，破坏了过去金字塔消费结构和消费成长的主要路径，这些突然间增加的天量豪宅到哪里去寻找买单者呢？ ??在北京做了和正在做多个豪宅的开发商——融创的老板孙宏斌也许最有发言权。他的一番话，也许真的是实话实说，“一线城市的市场没问题，房价肯定也不会出现大幅回调，但我感觉北京、上海的地价太贵了，可能我卖10万元/平方米都不赚钱，因此虽然市场没问题，可价格不合适，我们也是不会去拿这些地的”。 ??新开豪宅每平米卖10万，在北京不算什么了，今年以来，这样的豪宅的销售套数也大幅度增长，但是，面对越来越离谱的地价，面对大型实力开发商转型的迷惘、在一线城市失去理性的土地争抢，这样的豪宅市场有没有可持续性呢，还是很值得怀疑的。 ??北京丰台石榴庄和朝阳孙河楼面地价均超过每平方米5万元，预计在未来也将不可避免地加入到单价10万元的楼盘大军。在过去多少年，以丰台石榴庄这样保障房聚集的区位环境，无论从哪方面来看，也都难以和豪宅联系起来，但是现在只因为它在四环以内，就成了多家开发商血拼的香饽饽。获得土地的方兴地产和中国铁建都是央企开发商，也许他们有足够的资金实力拉长销售周期，但是，即使资金实力和开发经验足够，按照现在豪宅市场僧多粥少的现状，联合体想要重新复制过去方兴地产在大望路金茂府的短平快，或者获取可观的利润，大概也是不容易的事情吧？ ??市场人士常常用龙湖、葛洲坝西宸原著项目6月开盘销售10亿元来证明北京高端豪宅市场的前景，事实上，没有人能够否认北京豪宅有市场，而且市场规模也很可观，但是，在北京豪宅遍地并且新增供应源源不断的情况下，即便是初步获得市场认可的西宸原著，面对当年龙湖葛洲坝联合体35.7亿元的高地价，加上配建5.4万平米限价房这样的高额成本条件，现在的销售也只能说是万里长征开了个好头，后面还有不短的路要走。 ??事实上，房企正面临着利润普遍下滑的严酷现实。截至8月25日，有60家房企先后公布半年报。这60家房企营业收入合计3011.4亿元，净利润为252.57亿，净利润率仅8.4%。其中万科、绿地、保利、招商、碧桂园五家龙头房企净利润率分别为9.6%、4.6%、11.9%、11.7%、10.4%。龙湖中期业绩显示，2015年上半年毛利率为26.5%，同比下滑4个百分点。融创中报显示，2015年上半年实现毛利6.18亿元，同比下降69.6%，毛利率为11.4%，同比下降11个百分点。孙宏斌说，融创的利润受到苏州、无锡等地项目影响，一线城市地价太贵也是影响因素之一。孙直言，北京前两年竞拍的高价地迟迟未入市，主要原因就是入市也并不赚钱。数据显示，2013年、2014年房企的平均净利润率分别为11.97%、10%，2015年中期平均净利润率更降至8.4%，只比制造业略好。行业平均净利率首次跌至个位数，显示中国房地产市场已经告别“暴利时代”。 ??面对三四线城市销售依旧没有多大起色，二线城市普遍竞争激烈利润十分微薄，一线城市畸高的地价，房企想在未来提高利润率水平，确实不是一件容易的事情。在这样的约束条件下，在一线城市，也许会有越来越多的新开豪宅，在开发商的战略中难以获得在过去曾经拥有的宽松销售条件。 ??地价、房价、购买力，是一对永远解不开的结。谁太贪，最后都不好玩。
(此文不代表本网站观点，仅代表作者言论，由此文引发的各种争议，本网站声明免责,也不承担连带责任。) |
